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騒音トラブルは賃貸管理会社に一任する

賃貸マンションでも発生する騒音トラブルの内容、騒音にあたるレベル、トラブルにいなった時の対処法を見てみましょう。

騒音で困っている入居者は多い?ランキングで見る騒音被害

賃貸経営で最も困るのが、住民同士のトラブルです。そんな中でも、最もクレームが多いのは「騒音被害」です。

住まいのニュースやコラムを掲載しているサイト「SUUMOジャーナル」の調べによると、今の住まいの不満のある原因として、近隣の騒音が45.9%とほぼ半数を占めています。

1位 騒音 45.9%

2位 挨拶 25.9%

3位 車や駐車場の使い方 21.5%

4位 タバコのマナー 19.3%

5位 ペットの飼育やマナー14.8%

6位 ゴミの分別や出し方 13.3%

7位 玄関前や廊下などの共有部の使い方 12.6%

8位 タバコを除く異臭 8.1%

9位 覗きなどの嫌がらせ 5.9%

10位 バルコニーなど共有部での植物の育て方 5.2%

「もめやすいご近所トラブル」ランキング | SUUMOジャーナル | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

特に騒音の被害に遭いやすいのはマンションやアパートです。部屋の壁の薄さによっては生活音が漏れやすく、些細な音漏れによって近隣の住人とトラブルに発展する可能性もあります。

それだけならまだしも、騒音トラブルを放置してしまうことで、退去されてしまう恐れもあります。空室リスクへの懸念を考えると、貸主としては決して放置して良い問題ではありません。

ここでは、そんな騒音トラブルに対する解決策を紹介します。

騒音の基準とは

騒音の苦情が発生した際、大家、もしくは賃貸管理会社は原因である住人に注意しなければならない責任があります。

しかし、部屋の壁が薄かった場合、小さな音でも漏れてしまうかもしれませんし、人によってはどんな些細な小さな音でも騒音と感じる人もいます。

騒音トラブルというのは公平に扱うのが難しいため、騒音の基準は都道府県や市が定めています。

都道府県、あるいは市が定めている騒音の基準は40~60デシベルであり、これ以上を超えていると騒音とみなされます。

なお、60デシベルとは静かな乗用車のエンジン音や、一般的な会話程度の音量です。ちなみに、倍の120デシベルは飛行機のエンジン音に相当します。

大家には問題を解決する義務がある

前述したように、こういった騒音の問題は大家、もしくは賃貸管理会社が解決しなければなりません。

もし、こういったクレームが来ても放置していた場合、債務不履行として訴訟沙汰になる可能性もあります。

なぜなら、大家には入居者が物件に居住するのに適した条件で物件を賃貸する義務があり、クレームを無視した場合、義務を放棄していることになるからです。

といっても、騒音トラブルはただ注意すればよいというわけではなく、慎重な対処が必要です。

騒音トラブルの対象法

実行に移す前には入念に事前調査しておく

なぜ、騒音の問題に対して慎重にならなければならないか。それは、騒音の原因が必ずしも隣だと決まっているわけではないからです。

建物の構造によっては実は隣ではなく、上の階の騒音が反響しているのが原因だったというケースもあり、きちんと原因を調べなければ無実の人を追求してしまうことにもなります。

そのため、聞こえてくる方向や時間帯、騒音の種類を住居者から細かく確認し、記録してもらいましょう。

他にも、別の部屋からも騒音の被害が出ていないか、原因の住居者と思われる人の家から実際に騒音が発されているかの確認など、事前調査を徹底しましょう。

住民全体に注意喚起を行う

次に、掲示板にて騒音に対しての注意喚起を行います。近隣から苦情が来ている旨を掲示板に張り出すことで、自主的に注意喚起を促します。これでも解決しなかった場合、次のステップに移ることになります。

該当する入居者に直接注意する

注意喚起も無意味に終わった場合、いよいよ原因と思われる住居者に直接注意することになります。

この時、事前調査した記録を元に、原因である住人の人に苦情が来ている旨を話し、騒音を控えるように呼びかけます。

もし、住居者が真面目に話を聞かないようならば、連帯保証人に連絡し、同じく注意をしてもらうことになります。

また、それでも改善しないのならば、最後通告を送り、さらにそれでも解決しないのならば、最終的に民事調停にまで発展してしまいます。しかし、これは本当の最終手段であり、大抵の場合注意喚起で解決することが多いです。

受忍限度を超えていない場合の対処法

非常に厄介なのが、騒音の受忍限度を「超えていない」場合です。前述したように騒音の基準は60デシベルを超えていることであり、それ以下の場合は騒音とみなされません。

しかし、それでも住居者にとっては非常に気になるというケースがあり、この場合も、できるだけ早めに解決したほうが良いでしょう。些細な騒音が原因でトラブルになり、退去者が出てしまうという可能性があるからです。

対処方法としては、掲示板で注意喚起を行ったり、本人に騒音への苦情が来ているということを、ポストの投函で通告したりといった手段が挙げられます。

また、こういったケースは訴える側も訴えられる側も、互いに被害者意識をもっていることが多いです。

そのため、大家もしくは管理会社は冷静になり、第三者の視点に立って解決に導かなければなりません。

再三の注意に応じなかった時の対処法とは?

民事調停以外にも、大家もしくは管理会社が撮るべき手段はあります。それが、賃貸借契約を解除する、つまり、立ち退きを命ずるということです。

騒音の被害を出し続けている住居者に立ち退きを命ずることは、可能です。多くの賃貸契約書において、騒音に関する禁止事項は必ずといって良いほど含まれています。

また、近隣への迷惑行為をしないようにするための「用法遵守義務」も含まれており、この2つを違反しているため賃貸借契約解除は問題のない行為にあたります。

といっても、すぐには賃貸借契約の解除はできません。もし、このような契約違反があっても、契約主との信頼関係を破壊したと認めるに足りない場合、賃貸契約の解除はできないからです。

契約主との信頼関係を破壊したと認められるケースというのは、再三に渡る注意喚起を無視したり、隣人に対する嫌がらせ行為を行ったりした場合、認められます。

他にも、住居者が警察に対して直接騒音の被害を訴え、何度も注意喚起された場合も信頼関係が破壊されたとして賃貸契約の解除は可能です。

しかし、この方法はあまりよろしくありません。信頼関係の破壊と認定されるためには様々な要素が関係し、場合によっては契約解除に至らないこともあるからです。

管理会社に一任する

こういった住居者トラブルで、最も正しい対処法は「プロに任せる」ということです。

実はこういったトラブルは賃貸主自らが動いて解決するよりも、賃貸管理会社にすべてを任せたほうが確実かつ穏便に解決します。

賃貸管理会社の人たちは、こういったトラブルの対応も心得ているものであり、適切な対応をしてくれます。逆に、ノウハウの無い状態で解決を図ろうとした場合、適切な対応が取れず、余計に状況が悪化するという可能性もありえるのです。

賃貸管理会社に依頼することで、こういった騒音トラブル以外にも実際に起こりうるあらうるトラブルに対しても、適切に対処してくれます。

よって、不動産投資を行うにあたって考えられるトラブルの対応は、賃貸管理会社に管理を一任してください。

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