サブリースは儲からない

このページではサブリース契約で思いのほか支出が多いと感じている人に向け、サブリースのメリット・デメリット、事例を紹介しています。

サブリースは本当に儲からない？

サブリース（賃貸保証サービス）は、不動産オーナーが自身の賃貸物件をサブリース会社に貸し出し、その会社から一定の家賃収入を保証される仕組みです。

サブリース会社は、物件を再度賃貸し、市場家賃と保証家賃との差額、またはその他のサービスから利益を得ます。この仕組みには、メリットとデメリットが共存します。

サブリースのメリット

安定した収入

サブリース契約により、オーナーは空室リスクを気にすることなく、毎月安定した家賃収入を得られます。

管理業務の軽減

物件の日常的な管理や入居者対応はサブリース会社が行うため、オーナーの手間が省けます。

入居者募集の不要

入居者募集の広告料や仲介手数料が不要になり、これらのコストを節約できます。

サブリースのデメリット

家賃収入の低下

サブリース会社は管理運営コストやリスクを考慮して家賃を設定するため、市場価格よりも低い家賃で契約されることが多く、オーナーの得られる家賃収入が低くなる可能性があります。

契約の長期化

サブリース契約は長期間にわたることが多く、市場の家賃が上昇しても契約上の家賃を容易には上げられない場合があります。

サービス費用

サブリース会社は管理運営サービスの対価として、一定の手数料やサービス費用を請求することがあり、これが収益性に影響を与えます。

サブリースのからくり

サブリースのビジネスモデルのからくりは、サブリース会社がオーナーに対して安定した家賃を保証する一方で、実際の市場価格で物件を賃貸し、その差額や付加価値サービスで利益を得るという点にあります。

また、サブリース会社は物件の管理やメンテナンスを効率的に行うことでコストを抑え、利益を最大化しようとします。

サブリース契約を検討する際の注意点

契約内容の確認

契約書の内容を細かく確認し、特に解約条件、更新条件、管理サービスの範囲などを理解してください。

市場価格との比較

サブリースで得られる家賃収入が、市場価格と比較して妥当かを検討してください。

サブリース会社の信頼性

サブリース会社の財務状況、実績、評判などを調査し、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。サブリースは「儲からない」と一概に言えるものではなく、物件の立地、市場状況、契約条件などによって、変わってきます。

実際の事例

マスターリース契約に実際の入居者数にかかわらず、一定額の賃料を保証する旨の特約があります。サブリース業者から賃料減額を請求された場合、賃料を減額しなければならないのでしょうか。

さまざまな事情を総合的に判断することになりますが、借地借家法上の賃料減額請求の要件が認められる場合には、減額請求権の行使自体は否定されません。

なお、賃貸人は必ずその請求を受け入れなければならないわけでなく、サブリース業者との間で、変更前の賃料決定の要素とした事情を総合的に考慮した上で、協議により相当賃料額が決定されることとなります。 協議が調わない場合には、ＡＤＲ機関等の専門家に相談すると良いでしょう。

マスターリース契約に賃料保証特約等がある場合の賃料減額請求の可否が問題となります。この点について、マスターリース契約にも借地借家法32条１項の適用があり、賃料保証特約等があっても、借主であるサブリース業者は、賃料減額請求権を行使することは認められます（最高裁判所第２小法廷判決平成16年11月８日判時1883号52頁）。

ただし、現実に賃料減額請求が認められるかどうかは、様々な事情を考慮し総合的に判断されます。

参照元：【PDF】賃貸借トラブルに係る相談対応研究会（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001399558.pdf）

まとめ

サブリースは煩雑な業務をすべて委託できる一方で、想定外の損失リスクもあります。

たとえば契約期間中や更新のタイミングで賃料が減額される可能性や、契約の解約リスクがあるとともに、原状回復費や大規模修繕工事はオーナー負担に。過去には融資審査の際に不正を行われたという事例もあるので注意が必要です。

最終的なリスクはオーナー自身が負うことになるので、本当にいまの管理会社で良いかは吟味が必要になります。

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