管理会社から家賃が振り込まれない

このページでは賃貸管理のトラブルのひとつ、家賃が振り込まれないケースについて解説しています。

家賃滞納について管理会社から連絡がない場合、どう対応すべきか

直接コミュニケーションを図る

管理会社に直接連絡を取り、家賃滞納の状況について具体的な情報を求めます。この時点で、管理会社の対応遅延や連絡不足についても指摘し、改善を要求することが重要です。

管理契約書の確認

管理会社との間で結んだ管理契約書を確認し、家賃回収業務に関する契約内容と実際の対応が合致しているかを検証します。契約に基づく義務違反があれば、それを根拠に具体的な対応を求めることができます。

書面での要求

口頭での要求に対する対応が不十分な場合は、書面で正式に対応改善を要求します。これにより、後の法的措置を含む対応のための証拠を残すことができます。

法的アドバイスを求める

家賃滞納の問題が解決に向かわず、管理会社の対応も改善されない場合は、不動産や契約法に精通した弁護士に相談し、法的なアドバイスを求めます。これにより、今後の方針を定める上での判断基準が得られます。

管理会社の変更を検討

管理会社の対応が根本的に改善されない場合は、管理会社を変更することも一つの選択肢です。新しい管理会社を慎重に選定し、同様の問題が再発しないよう、契約時には家賃回収に関する条項を明確にしておくことが重要です。

家賃保証サービスの利用を検討

家賃滞納リスクを軽減するため、家賃保証サービスの利用を検討することも有効です。このサービスを利用することで、家賃滞納が発生しても一定期間の家賃が保証され、オーナーの収益性の安定に貢献します。

入居者との直接対話

状況によっては、オーナー自身が入居者と直接対話を試みることも一つの方法です。家賃滞納の理由を理解し、支払い計画の見直しや一時的な支払い猶予など、双方にとって納得のいく解決策を探ることができます。

未然に防ぐにはどうしたらいい?

入居者の審査を徹底する

家賃滞納を防ぐためには、入居前の審査を徹底することが重要です。入居希望者の信用情報のチェック、雇用状況や収入証明の確認、前の住居での支払い歴などを詳細に調べることで、リスクを事前に評価します。

家賃保証サービスの利用

家賃保証会社を利用することで、入居者が家賃を滞納した場合でも、保証会社から家賃が支払われるため、収益の安定性が高まります。保証会社の選定時には、費用とサービス内容を慎重に比較検討してください。

家賃自動引落しシステムの導入

家賃の自動引落しシステムを導入することで、家賃の支払いを簡略化し、滞納のリスクを低減できます。入居者にとっても支払いの手間が省けるため、双方にメリットがあります。

定期的なコミュニケーションの実施

入居者との定期的なコミュニケーションを通じて、関係性を築くことが大切です。入居者が経済的な困難に直面した場合、早期に相談しやすい環境を整えることで、問題解決に向けた協議がスムーズに進みます。

支払い条件の柔軟性

入居者が一時的に経済的な困難に直面した場合、家賃の支払いプランの見直しや猶予を検討するなど、柔軟な対応をすることが重要です。その際、契約の変更内容を明確に文書化しておくことが必要です。

明確な契約書の作成

家賃の支払い条件、滞納時の対応プロセスなどを明確に定めた契約書を作成し、入居者に理解してもらうことが大切です。契約内容を明確にすることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

管理会社との連携

管理会社と密接に連携し、入居者の支払い状況について定期的に報告を受けるシステムを確立します。早期発見・早期対応が可能となり、問題の拡大を防げます。

実際の事例

家賃滞納12ヶ月、どうすればいいのか？

前賃貸管理会社は家賃督促業務が進んでおらず、「入金してくれません」との報告のみ。管理会社を変更し、オーナーから入手した入居者連絡先に連絡。不通だったので訪問し滞納状況と収入状況の確認を行いました。

入居者は滞納金額は把握しているものの、仕事がうまく行っておらず収入が安定していないため、支払が出来ない状況でした。

また、家賃以外にも借金の返済があるとのことで、そちらへの支払いが先になっているようでした。

入居者から確認した状況をオーナーに共有し、契約解除の意思表示と一括支払が無理な場合は毎月2万円の分割での支払いを決定。

後日、訪問して滞納家賃を全額支払えない場合は契約を解除する旨を伝えましたが、滞納全額の一括返済は無理で、分割支払いで話し合い、毎月の家賃と一緒に支払うことで合意しました。

参照元：RENTAX（https://www.rentax.co.jp/case/case05.html）

入居当初より一度も家賃を払った事が無く2年間経過

当時の管理会社は督促をほとんど行っておらずほったらかし。管理委託を受けてから早速、本人を呼び滞納額の確認と支払計画書、及び支払計画書通りに実行できなければ即時解約を申し渡されても異議を申さない旨の念書を提出。同時に連帯保証人に対しても内容証明付き文書を送付し、2～3ヶ月は支払計画書通りに入金があったが、その後入金が遅れがちに。

再三文書による督促を行ったが誠意ある回答が得られなかったため、1ヶ月の猶予を与え明け渡しを求める。部屋の明け渡しについては、比較的協力的に明け渡しをしてくれました。

連帯保証人に対し再三、文書（内容証明付き）で督促を行うも誠意ある回答が得られなかったため、やむを得ず弁護士を介し法的手続きを執行。

結果的に滞納額の1/2を連帯保証人が分割で支払うことで調停が成立。結果的に最終滞納額104万円のうち1/2減額、また訴訟費用20万円を差し引き約30万円の回収となりました。管理委託を受けてから解決まで、約15ヶ月の期間を要しています。

参照元：【PDF】滞納問題解決事例集（https://www.heart-ful.com/kanrisite/pdf/case/delinquent.pdf）

まとめ

家賃滞納が起きた時点で管理会社が動いてくれないようなら注意が必要です。改めて、自身の賃貸借契約を見直し、古い契約の更新がされないままの部屋があるなら、連帯保証人の確認も含め契約書を新しくすることも重要です。

家賃滞納問題が解決せずに法的手続きをとると、なかなか決着がつかず、時間とお金が浪費してしまいます。管理会社の変更を視野に入れるなど、早めのアクションが寛容です。

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