設備故障は管理会社に任せよう

賃貸管理につきもののトラブルが設備の故障です。自分で対処することはできますが、あまりお勧め方法とは言えません。素人が対処すると、トラブルが拡大してしまったり無駄な手間・費用をかけてしまったりすることがあるからです。

お困りの方は、管理会社に相談してみてはいかがでしょうか。管理会社に相談すれば、豊富な経験をもとに適切かつ迅速に対処してくれます。

備え付けの設備が壊れたらどうしたらいい？

大家さんなどを悩ませているのが、備え付け設備の故障です。備え付け設備とは入居者ではなく大家さんなどが設置した設備のこと。物件により異なりますが、代表的な備え付け設備としてエアコン、給湯器、お風呂、トイレ、ガスコンロなどが挙げられます。

これらが故障することが備え付け設備の故障です。具体的には、エアコンが動作しなくなった、給湯器からお湯が出なくなった、トイレが詰まった、ガスコンロの火が付かなくなったなどのケースが考えられます。

備え付け設備が故障した入居者は、基本的に管理会社へ連絡します。管理会社の担当者は、豊富な経験を活かして設備の状態を確認。その場で直せるものはその場で直し、直せないものは提携する業者などへ依頼して直します（対応はケースにより異なります）。

賃貸管理を管理会社に任せていない物件は、大家さんへ連絡が入ります。大家さんは管理会社と同じ対応をすることになるのですが、知識やコネクションがないと思うように対応することはできません。

例えば、設備に関する知識がなければその場で直せる故障であっても対応できませんし、業者とのコネクションがなければ素早く依頼することも出来ません。うまく対処できないと、余計な費用が掛かり入居者の不満につながります。

気になる修理費は誰が負担する？

設備故障で気になるのが、「修理費を誰が負担するか」です。修理費は誰が負担することになるのでしょうか。

まずは契約書を確認

設備故障の修理費を負担する人はケースにより異なります。入居者から設備故障の連絡が入ったら、最初に契約書または重要事項説明書を確認しましょう。契約書などに、設備が故障した場合、誰が修理費用を負担するか記載されているからです。

エアコンや給湯器など生活に欠かせない設備の修理費は、貸主負担になっていることが多いようです。入居者が、これらの設備が整っていることを前提に家賃を支払っているからです。

契約書などに記載がない場合は民法を参考にします。民法にも「賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う（民法606条）」と記載されているので、契約書などに記載がない場合も設備の修理費は基本的に貸主が負うことになります。

参照元：公益社団法人　全日本不動産協会HP(https://www.zennichi.or.jp/law_faq/賃借人からの建物修繕費用の支払請求/)

参照元：引用元：明治二十九年法律第八十九号　民法（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089）

借主の過失で故障してしまった場合は？

ただし、全てのケースで貸主が修理費を負担するわけではありません。一般的な契約書では、貸主の故意や過失、通常の使用方法とは異なる使用方法で設備が故障した場合などの修理費は入居者負担となっています。

例えば、エアコンのリモコンを投げて壊した場合などの修理費は入居者負担となります。修理費を負担する人はケースにより異なるので、設備故障の連絡があったときは、契約書の内容と故障の状況の確認が重要です。

設備トラブルの体験談

続いて、設備トラブルの体験談を紹介します。

古いエアコンの取り換え

築15年以上の物件で起きた設備トラブルです。この物件では、新築時から備え付け設備としてエアコンを設置していました。これまで問題なく稼働していましたが、新しい入居者からエアコンのききが悪いと連絡が入ります。

管理会社の担当者が確認したところ、確かにエアコンのききが悪いとのこと。また、入居者はエアコンの型が古いので電気代も心配しているとのことでした。

大家さんがとった対応は、古いエアコンの取り換えです。ファミリー向けの物件で子どもが熱中症になる心配があるので取り換えをしました。もちろん、費用は大家さん負担です（設置したエアコンは、現在の入居者退所後も備え付け設備として残ります）。

カビの生えたクロスの交換

築20年程度のマンションで起きた設備トラブルです。入居者から、結露がひどいことと結露のせいでクロスにカビが生えていると連絡が入りました。入居者はアレルギーが心配なのでクロスを交換して欲しいとのことです。

前回の入居者が退去時に、大家さんも状況を確認していたため交換することにしました。このケースも、交換の費用は大家さん負担です。クロスの交換は管理会社と提携している業者が行っています。

動かなくなった換気扇の交換

築10年程度の物件で起きた設備トラブルです。入居者から、これまで動いていたキッチンの換気扇が動かなくなったと連絡が入りました。いつも通り使っていたら、突然、動かなくなったということです。

管理会社と提携する業者が確認したところ、寿命で交換が必要とのこと。管理会社から連絡を受けた大家さんはその場で交換することを決めました。このケースの修理費も大家さんが負担しています。