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【PR】不動産管理会社はいらない!?儲かる大家への道

「大家業」をもっと楽しみたいオーナーに向けて、不動産管理会社のビジネスやカラクリ、メリット・デメリットをレクチャー。現在の大家業に不満を抱えている方や、これから大家になりたいと言う方は、ぜひチェックしてください。

取材協力

株式会社アルプス建設 代表取締役社長 木藤 宅弥

アルプス建設の公式サイトキャプチャ
引用元HP:アルプス建設
https://www.alps-kensetsu.com/staff/page_220.html

神奈川県横浜市出身。中堅ゼネコンで全国の建設現場を経験。2011年に「アルプス建設」にて、初めて賃貸専門の関内南口支店を開設。賃貸運営のプロとしても活動しています。

アルプス建設は、横浜市に本社を構え、営業拠点は市内6店舗を展開。地域密着型で、30年以上にわたりサービスを提供してきた実績を持ちます。不動産の売買・仲介や不動産管理はもちろん、相続相談やリフォーム・リノベーションなど不動産関連サービスをワンストップで提供可能です。

その道のプロが語る!今後の不動産管理のあり方

不動産管理ビジネスとは?

一般的に、不動産管理会社は契約更新の際に、家賃の0.5~1ヶ月分の更新手数料をとります。例えば10万円の家賃であれば、0.5か月分としても、5万円が入る計算になります。その実、事務作業としては、管理会社であれば分単位で行える内容です。したがって、不動産管理会社にとって更新手数料は、美味しいビジネスだと言われています。

アルプス建設では、この更新手数料を、事務的な作業として計算し、家賃に関わらず契約事務手数料を一律2万5,000円に設定しています。10万円の家賃で、0.5%手数料であれば5万円かかるところが、2万5,000円。家賃が100万円だったとしても同じです。お客様の中には、何で更新料がこんなに高いの?と思われる方がいます。そのような場合にこうした説明をすると納得されます。「2万5,000円の中身は、事務作業以外の入居者状況チェックや、保証会社と連携した与信調査も含みます」と。

更新手数料は、利益になったとしても、とりすぎるのは意味がないと考えています。新規契約と違って最初の与信はパスしていますから、更新より新規の契約手数料をしっかりいただく方がよいと考えています。

オーナー(大家)が支払う月額の管理手数料のカラクリ

管理手数料が家賃の3%である場合で考えてみます。家賃10万円で10部屋所有しているなら、10万円×10=100万円。その3%である約3万円が、管理会社が受け取る手数料になります。もちろん、トラブルやクレームといった動きが何もなければそのまま利益になりますが、そんなことはありません。

さらに、入居中でも巡回は必要になりますし、部屋が空いたら募集活動もします。ただし、入居が決まれば契約事務手数料や仲介手数料が入ってきます。また物件が古くなれば、リフォームしましょうということになり、利益が大きくなります。不動産管理会社にとっては、更新や新規契約、リフォームなどのサイクルがあればあるほど、利益があがるのです。

一方で、3%の管理手数料を払いたくない、自分でやろうという大家さんもいらっしゃいますが、与信や入居者審査などは、私たち専門業者ではないと対応が難しいと思います。

3%の管理手数料が大きいか、小さいかは、大家さんの考えによってさまざまでしょう。重要な点はそこではなくて、大家と不動産管理会社の信頼関係やコミュニケーションです。つまり、不動産管理会社として大切にしなければならないことは、オーナーさんとの絆だと考えています。

大家業を一緒にやるというスタンスが重要

いわゆる投資家と大家の決定的な違いは、投資家が見るのは利益のみで短期的(ショートライフ)、一方で、大家は自分で運営に参加する、つまり長期的(ロングライフ)であるということです。すなわち、大家は物件を売って終わりという性質ではありません。

当社が物件オーナー(大家)との絆を大切にしているのはそうした理由からです。大家は、同じ不動産投資家同志としてコミュケーションができるとうれしいもの。

当社の場合、実際に私が複数物件を所有している不動産オーナーでもあり、そうした意味で大家と同じスタンスでコミュニケーションを取ることができるので、そこに共感が生まれ良好な関係を築くことができます。

不動産管理会社は、ビジネスライクにただ管理業務を行うだけではいけないと考えています。大家さん、不動産管理会社が、それぞれ自分の役割のみをこなすのではなく、大家業を一緒にやるというスタンスが重要なのです。管理会社としては、無難な方法を提示するのではなく、チャレンジして共に大家を楽しむということです。今後も大家の痛みがわかる管理会社でありたいと考えています。