家賃回収

マンションやアパートといった賃貸物件の経営は、長期的な収入が見込める資産運用の方法の1つです。

健全な賃貸経営を行うことができれば、毎月安定した収入を得ることができます。

しかし、アパートやマンションを建てたり、購入したりするだけでは収入を得ることはできません。

所有する物件の賃貸管理をきちんと行う必要があります。

賃貸管理会社の業務「建物管理」

賃貸経営を行う際には、管理会社に物件の管理を委託するのが一般的です。

賃貸管理会社の業務内容には、大きく分けて建物管理と入居管理があります。建物管理とは、アパートやマンションなどの建物に関するメンテナンスのことをいいます。

例えば、共有部分であるエレベーターや階段、廊下などの清掃を行うことも建物管理になりますし、電気やガスなどの設備を定期点検したり、故障した際に修理を依頼したりといったことも建物管理に含まれます。

外壁にひび割れ、塗装の剥がれが生じた場合には修理が必要です。

建築会社などに修理を依頼して、建物を健全な状態に維持することも建物管理の業務になります。

建物管理を怠ると、設備の状態が悪いことを理由に入居者が減ってしまうこともありますし、建物自体の資産価値も低下してしまいます。

賃貸管理会社の業務「入居管理」

入居管理とは、賃貸物件に入居する人に関わる管理のことをいいます。

入居管理には、入居者を募集したり入居を希望する人の審査をしたり、入居者からのクレームに対処するといった様々な業務があります。

敷金礼金や家賃の交渉などを行うこともあります。それからトラブルが発生した場合に対処することも入居管理の業務の1つです。

例えば、近隣住民との間で騒音の問題が起きたり、ゴミ出しのルールを巡ってトラブルになったり、ペット不可のアパートなのにペットを飼っていることが発覚した場合などに問題を解決する必要があります。

そういったトラブルを放置しておくと、他の入居者が出て行ってしまうこともあるのできちんと対処することが重要になります。

そして、入居管理で一番重要な業務に、家賃回収や滞納者への督促業務などがあります。

家賃の滞納が発生してしまうと、家主は当然ですが収入を得ることができません。

ローンの返済などがある場合に家賃収入が得られないと、大変な問題になってしまいます。

家主にとってきちんと家賃を回収することが、賃貸経営を行う上でとても重要なのです。

家賃回収の方法

入居者が支払う家賃の支払いには、様々な方法があります。

• 入居者が家主の指定口座に直接振り込んで支払う方法
• 入居者が管理会社の管理口座に振り込んで支払う方法
• 口座振替によって管理会社が回収する方法
• クレジットカードによる支払い方法

上記の方法が一般的です。

また、借主が家主や管理会社に家賃を持参するといったケースもまれにあるようです。どの支払い方法がいいかは、家主の考え方や管理会社の業務方針などによって違ってきます。

それぞれにメリットとデメリットがあります。入居者が家主の指定口座に振り込む方法は、家主にとっては家賃を確実に回収できるというメリットがあります。

しかし、家主自身が家賃の入金確認や滞納者の確認などを行わなければいけないので、事務手続きが発生します。

入居者が管理会社の口座に振り込む方法は、家賃の集金方法の中では一番オーソドックスな方法になります。管理会社が家主の代理として家賃回収を行い、管理報酬や立替分などを清算して家主に送金するのが一般的です。

この場合には管理会社が入金の確認を行うので、家賃の支払い状況を把握しやすいといったメリットがあります。

口座振替による回収は、管理会社が金融機関などのサービスを利用して口座から引き落とす支払い方法です。

自動引き落としになるので効率的な家賃回収を行うことができますが、軒数が多くないと金融機関では取り扱ってくれないことも多いので利用できる賃貸物件は限られてしまいます。

クレジットカードによる支払いは家賃を回収しやすいというメリットがありますが、手数料を支払わなければいけないので収益が減ってしまうというデメリットがあります。

そのため、取り扱っている管理会社はまだあまり多くありません。

借主が家主や管理会社に直接持参する方法は、入居者とのコミュニケーションがとりやすいというメリットがあります。

ただ、銀行の入金明細のように自動的に記録が残るわけではないので、トラブルに発展しやすいといったことも考えられます。

賃貸管理会社の
家賃回収

賃貸物件オーナーにとって、最も重要な業務と言えるのが家賃回収です。どれだけ注意をして入居者審査を行なっても、一定の確率で家賃滞納が発生するので注意しましょう。心配な方は、賃貸管理会社に家賃回収を任せるとよいかもしれません。賃貸管理会社は、オーナーに代わり確実に家賃を回収してくれます。

具体的な流れを説明すると「入金確認」「入居者への電話連絡」「フォローアップ」「督促状の送付」「連帯保証人へ連絡」「内容証明書郵便の送付」「裁判で家賃を回収」となります。

下記の記事でそれぞれの業務を詳しく解説しているので参考にしてみてください。

家賃滞納への対応

ついうっかり家賃を支払うのを忘れてしまったという経験をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

支払い期限が休日などに重なって、期限が過ぎてしまったというような場合もあります。ですから家賃の滞納が1か月程度であれば、あまり心配する必要はありません。

しかし、家賃の滞納が2か月以上続いた場合には、ずっと忘れているという可能性は低くなります。家賃回収の方法は、賃貸管理会社によっても差があります。

大手の管理会社の場合には、督促業務やクレーム対応などは別会社に委託しているといったこともあります。別会社に委託するのが悪いというわけではありません。

督促のプロなのでノウハウがあり、問題解決につながりやすいといった面もあります。しかし、タイムラグが発生するため、家賃回収に時間がかかってしまう点がデメリットです。

また、中小規模の賃貸管理会社や小規模の賃貸管理会社の場合には、家賃回収や督促業務も通常の社員が行っています。通常の賃貸管理業務に追われて、督促まで手が回らないといったこともあります。

その一方で、普段から入居者に接している担当者が行うので、スムーズに家賃回収ができるといったメリットもあります。

規模が小さい管理会社がいいか大手がいいかは一概にはいえませんが、社内の連携がスムーズで情報が共有化されているかどうかもポイントです。

家賃の滞納が続く場合

家賃の滞納が続く場合には、本人及び連帯保証人に対して督促状を送付することになります。

滞納期間が長引くにつれて家賃回収は難しくなっていきますので、できるだけ早い段階で送付することが重要です。督促状には、請求額や支払い期限、振込先などを明記しておきます。

期限までに支払わなければ法的措置をとることなども記載しておくと家賃回収がスムーズに進む場合もあります。