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任せっきりはダメ?!不動産オーナーの必要な知識

管理会社の役割とは?

マンション

不動産管理会社とはオーナーに代わって物件を管理する会社を指しますが、一口に管理会社といっても業務内容によって大きく2種類に分かれます。

  1. 管理業務のみを行う
  2. 管理業務と入居者募集や契約業務などの両方を行う

上記の2種類です。

ちなみに、マンションなどの管理室にいるのは建物自体の管理(清掃・点検・修繕など)をしている会社の方で、ここでお話しする管理会社とは、各部屋の賃貸管理(入居者募集・契約)をしている会社を指します。

オーナー側からすると、こういった管理会社を利用した方が、管理や入居者募集などの業務を自ら行わなくて済むので、非常に楽です。

管理を自ら行おうとすると、未払い家賃の督促をしたり、空室になる度にクリーニング会社を手配したり、借主が鍵をなくした時に対応してあげたりと、意外に忙しくなってしまいます。

そういった業務を全て行ってくれるのが管理会社です。 近年、資産運用として不動産経営が人気な理由の1つとして、「手がかからない」というメリットが挙げられます。

そのため、ほとんどのオーナーは、保有する物件の管理は管理会社に任せています。

ただし、当然ながらどこの仲介・管理会社でも良いわけではありません。きちんとした管理会社を選ばないと、逆に空室が増えてたり、空室の期間が長くなったりするリスクがあります。

また、いくら「手がかからない」と言っても、何も知識をつけずにいると、不動産会社に足元を見られてしまうかもしれません。

最低限の知識として、オーナーさんが持っておきたい知識をご紹介します。

賃貸管理会社との契約の種類

「良い管理会社を見つけた!」と思って、管理をお願い(管理委託)する際に知っておきたいのが「契約の種類」です。

実はこの「契約の種類」も2種類に分かれています。

1.一般媒介契約

複数の不動産業者に重複して仲介(客付け=入居者募集)を依頼することができる契約です。

不動産会社に業務処理状況(現在の状況、入居者募集のためにこんなことをしています等)の報告義務はなく、オーナーも自分で入居希望者を見つけられます。

また、指定流通機構への登録義務もありません。

※指定流通機構・・・国土交通大臣が地域ごとに指定する公益財団法人で、売買・賃貸物件や土地の情報をコンピューター管理するシステムのこと。

2.専任媒介契約

特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約のことです。

不動産業者は、オーナーに「2週間に1回以上の頻度」で募集活動の状況を報告する義務があり、当該物件を国土交通大臣の指定する流通機構に「7日以内に」登録しなければなりません。

一般媒介と同じく、オーナーは自分で入居希望者を見つけられます。

3.専属専任媒介契約

特定の不動産業者のみに仲介を依頼できる契約のことです。

依頼を受けた不動産業者は、オーナーに対して、「1週間に1回以上の頻度」で募集活動の状況を報告する義務があり、当該物件を国土交通大臣の指定する流通機構に「5日以内に」登録しなければなりません。

また、オーナーは、自分で入居希望者を見つけることはできません。

賃貸管理会社との契約で気をつけたいこと

契約

1.口約束はしない

3種類の大きな違いは「不動産業者の掛け持ちができるかどうか」と「指定流通機構に登録義務があるかどうか」の部分となります。

昔ながらのオーナー・地主さんは、実はこういった契約の種類を知らなかったり、正式にこうした契約を交わしていなかったりする場合があります。

どういうことかというと、近所の仲のいい不動産会社と口約束で契約をしただけで、書面には何も残されていないのです。

例えば、「うちの会社で全部やってあげるよ」と不動産会社に言われ、お願いしたとします。 オーナーさんからすれば、「管理も客付けも全てやってくれるもの」と思いがちですが、「全部」とは果たしてどこからどこまでを指すのか、この契約は専任媒介なのか?一般媒介なのか?など、何も明確になっていません。

こうなった場合、例えば一度空室になった部屋がなかなか埋まらず、不動産会社に問い合わせをしても「募集かけてるんだけど、なかなかねぇ。」などと誤魔化されてしまうことになりかねません。

正式に「書面で」契約を交わしていないので、契約内容を証明することもできず、不動産会社に文句を言いたくても言うことができないのです。

実際、口約束で専属専任媒介契約を結んでいたのにも関わらず、指定流通機構に物件情報を掲載されてなく、何ヶ月も空室になってしまったというケースもあります。

首都圏では、ほとんどの部屋探し専門会社が指定流通機構(主にREINS)で物件を探し、客付けをしているため、その指定流通機構に長期間掲載されていないというのは大きな機会損失になります。

ここで「そもそも口約束だけでいいものなの?」と疑問に思ったかもしれません。

実は賃貸の媒介契約は、一般媒介契約であれ専任媒介契約であれ、宅建業法的に媒介契約書を書面で交付しなければならない決まりはないのです。

ですから、上記のようにいい加減な不動産会社に管理の依頼をしてしまうと、『指定流通機構に掲載されておらず、空室が続いてしまった』なんてことになりかねないのです。

どんなに仲の良い、信頼の置ける不動産会社だとしても、こうしたトラブルを避けるためにきちんと「書面で契約を結ぶ」ことをオススメします。

2.管理会社の業務内容をきちんと把握する

正式に管理を依頼する前に、不動産会社が提示した業務内容を再度確認することも大切です。

この確認を怠ると、例えば「自社で入居者募集をしていると思ったらしていなかった」など、受けられると思っていたサービスが受けられない可能性も出てきます。

具体的には以下の通りです。

どのような募集活動を行うのか

広告宣伝の内容(インターネット広告の内容、その他の媒体への掲載有無や頻度等)、指定流通機構への登録の有無、自社顧客への紹介の手順、他の不動産会社との連携の有無など、どのような募集活動が行われるのかを確認します。

どのような報告を受けられるのか

上記の募集活動の状況について、具体的にどのような報告を受けられるのか事前に確認したほうがいいでしょう。

形式的な報告では、募集活動の実態を把握できないばかりか、不動産会社に対する不信感を抱くことにもつながります。

契約に向けたサポート

入居申込者の審査、借り主との条件の調整、入居予定者に対する物件や契約条件の説明(重要事項説明)、契約や入居手続きなど、どのようなサポートを受けられるかを確認します。

入居後のサポート

借り主の入居後の管理業務(家賃回収など)はどこまで対応できるのか、対応できない場合は管理会社の紹介を受けられるかなどを確認します。

不動産経営は「管理会社が全てやってくれる」とよく聞きますが、そうした言葉に惑わされず、きちんとご自身の目で、耳で、どこまでサポートしてくれるのかを確認することが大切です。

オーナーの認識と管理会社の認識がズレるとトラブルの原因となりますので、確認をした上で、きちんと書面に残すようにしておきましょう。

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