賃貸経営で知っておくべきファイナンシングについて

安定した賃貸経営を行いたい方は、ファイナンシングについてもしっかり考えておく必要があります。油断していると賃貸経営が苦しくなることがあるので注意しましょう。

建物の修繕など意外な落とし穴がある

賃貸経営で避けられないのが、建物や設備の劣化と修繕です。修繕は大きく次の3つに分類できます。

• 原状回復
• 設備の交換
• 大規模修繕

当然ながら、これらの修繕には費用がかかります。

原状回復

原状回復費用は入居者が変わるたびに発生します。費用の一部は敷金で賄えますが、通常の使用による損耗などの修繕費用は基本的に貸主負担です。具体的には、家具の設置によるカーペットの凹み、クロスの日焼け、冷蔵庫の後ろの黒ずみなどの修繕費用は家主負担になります。

設備の交換

設備の交換とは、エアコンや給湯器などの取り換えのことです。発生頻度は10年に1度程度と考えられますが、これより短いタイミングで発生することもあります。特別な事情がない限り、設備の交換にかかる費用は貸主負担になります。

大規模修繕

大規模修繕とは、建物の外観や躯体に関する修繕工事です。外壁補修工事や屋上の防水工事などがこれに当たります。発生時期は工事内容により異なりますが、10年～15年に1回程度が多いようです。3つの修繕の中で最も大きな費用がかかります。もちろん、費用は貸主負担です。計画的に進めたい修繕と言えるでしょう。

修繕費用は多めに見込んでおく

賃貸経営を続けていく限り修繕費用は必ず発生します。ある程度は予想できるので、収支計画を立てるときに修繕費用を盛り込んでおきましょう。

予想外の修繕費用にも注意が必要です。思わぬタイミングで設備の交換が発生することやイメージを一新するため外壁塗装を余儀なくされることなどがあります。修繕費用は多めに見込んでおくべきと言えるでしょう。

修繕の対応が遅れると空室リスクが高まる

収支計画に修繕費用を盛り込んでいない場合や盛り込んだ修繕費用の見通しが甘い場合、どのような影響が予想されるのでしょうか。

最も多いと考えられるのが、本来であれば行なうべき修繕を行えないことです。劣化の程度などによっては賃貸物件として貸し出すことはできるかもしれませんが、傷んでいる物件を積極的に借りたいと考える方は多くありません。家賃の下落や空室リスクの向上などが予想されます。

この状況に陥ると収益は悪化するので、必要な修繕をさらに行いづらくなります。物件の資産価値も下落してしまいます。

対応の早い管理会社に任せるのが安心

以上の状況を避けたい方は、対応の早い管理会社に物件の管理を任せるとよいでしょう。設備の不具合や建物の保守状態などをこまめにチェックしてくれるので、大きなトラブルに発展する前に修繕できます。よって、修繕費用を抑えることもできます。

管理費を気にする方がいるかもしれませんが、適切に管理された物件は家賃と資産価値が下落しづらいのでトータルで考えるとプラスになる可能性が高いといえます。積極的に検討してみてはいかがでしょうか。

修繕サービスがある管理会社を紹介

参考に、修繕サービスを行っている管理会社を紹介します。

東都

エリアを限定することでスピーディーな対応を行っている東都は、建物の修繕・改修工事、設備機器メンテナンス、リフォーム工事、リノベーション工事などを行っています。一般的な設備であれば、ほぼ全てをカバーする保障を用意している点も魅力です。万が一に備えたい方におすすめです。

アルプス建設

不動産貸付業を行ってきた経験をもとに、貸主の立場に立った賃貸管理サービスを提供しています。建設会社でもあるので、建物のリフォームや改修工事なども行っています。

コーヨープランニング

1988年に設立された地域密着の不動産会社です。賃貸管理業務のほか、建物管理業務として「建物巡回」「消防設備点検」「貯水槽清掃」「簡易専用水道水質検査」「排水管清掃」「定期訪問」などを行っています。これらの点検に伴う設備改修や建物大規模修繕工事にも対応しています。