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集客力・空室対策に強い

賃貸管理会社の集客力・空室対策とは

本ページでは、賃貸経営における管理会社選びにて大きな判断基準となる、集客力・空室対策についての考察を述べていきたいと思います。

率直に言ってしまいますと、賃貸経営において集客力・空室対策というものは、賃貸経営そのものが成り立つか否かを左右する、最重要項目になります。

実際にオーナー業を手がけている方には、いささか釈迦に説法ですが、賃貸経営とは入居者からの賃料が唯一無二の収入源であり、入居者が決まらず空室が続くということは、その期間の収入は無くなり、ローンの返済計画などにも大きく支障をきたします。下手をすれば、賃貸経営そのものが破綻しかねません。

それゆえ、賃貸経営における管理会社選びにおいては、集客力・空室対策というものが、最重要項目となるのです。それこそ、経営している賃貸物件で空室が長く続いているようならば、真剣に管理会社の変更を検討すべきでしょう。

大きな判断材料となるのは「入居率」、ただし・・・

では、賃貸管理会社の集客力はどのように判断すればよいのでしょうか?

一番分かり易いのは、その業者が発表している「入居率」です。当然ながら、数字が高ければ高いほど、その業者は集客力・空室対策に長けていると言えます。

ただし、その数字の見方には注意が必要です。例えば業者によっては、前入居者が退去してから、原状回復や清掃、リフォームなどを行なっている期間は空室として扱わず、入居ができる状態となってから初めて空室状態であるとすると言った手合いも存在しているからです。

逆に、その業者が戸数の多い新築マンションを請け負った場合、一時的に入居率は下がることになります。そうした数字のマジックが起きているかどうかも含め、正しい判断が必要です。

集客の方法や戦略についてもチェックしておきたいところ

また集客力という点でも、どのような方策や戦略を実施しているのかが重要。大手と中小では前者の集客力の方が強い傾向があります。

しかし、たとえ中小の管理業者であっても、いわゆる地域密着型でその地域に精通している業者であれば、ライバルとなる物件の有無や適正価格、その物件ならではのセールスポイント、さらにはスーモやアットホームなどの不動産ポータルサイトへの広告出稿といった客付け戦略を徹底して行なってくれる所も少なくありません。依頼を検討してみる価値は十分にあるでしょう。

空室対策のための8つの見直しポイント

空室対策のためには、管理業者の選定だけではなく、賃貸のさまざまな見直しも必要です。どんなに集客率が良い管理業者に依頼をしても、条件が良くなければ賃貸を探している人の目に留まりません。実際に、空室に悩んでいるオーナーが見直して、有効だったポイントを8つご紹介していきます。

1.家賃をそのままに、敷金や礼金を下げる

近くに同じような家賃で、同じような間取りの賃貸がある場合、入居者が重要視するのが敷金や礼金です。入居者は、家賃、敷金・礼金、仲介手数料と、初期費用が家賃の4倍近くかかることで躊躇してしまうので、月々の家賃よりも初期費用でハードルを感じてしまいます。

初期費用を減額し、敷金や礼金を下げれば、入居者の初期費用が軽くなり、入居へのハードルが低くなる傾向にあります。入居者は、一度入居すれば3.7年は住み続けるというデータもあるので、敷金・返金を下げたからといえど、空室の状態が続くよりも損をすることはありません。

【参考】(PDF)財団法人 日本賃貸住宅管理協会平均居住期間

2.仲介会社へ謝礼金を出す

自分の物件を優先的に紹介してもらいたい場合は、仲介会社へ謝礼金を出すのも効果的です。謝礼金があれば、仲介会社は「おすすめ」として入居者に紹介してくれます。

3.外国人入居者を受け入れる

先入観で、外国人の入居をお断りしているオーナーさんは多いです。しかし、近年では外国人留学生の数が増えたことにより、外国人入居者は貴重な入居希望者となっています。

常識やマナー不足によるトラブルを心配している方もいるとは思いますが、生活のルールをしっかりと説明したり、契約の際に通訳を立てたりすることで、トラブル回避へとつながります。保証会社を利用し、家賃滞納保証会社の審査が通るかどうかを、入居の基準として検討してみてはいかがでしょうか。

4.可能な限り条件を検討する

入居者の中にはいろいろな趣味を持つ方がいます。たとえば、バイクが好きで、部屋の中にバイクを置きたい入居者や、ケージの中で小動物を飼いたい入居者などですね。

他の賃貸ではなかなか受け入れられない趣味を持つ方ほど、多少家賃が高くても、趣味を受け入れられることが入居の決め手となり、長期優良入居者へとつながるのです。

5.高齢者に優しい部屋づくり

近年は、高齢者の入居者が増加している時代です。高齢者の入居を断るオーナーは多いですが、高齢化社会を受け入れ、高齢者向けにリフォームしてしまうのもひとつの対策です。場合によっては、手すりを付けたり、段差改善などのちょっとしたリフォームをして、高齢者が使いやすい部屋づくりをするのも良いでしょう。

6.おすすめポイントを作成する

不動産会社の公式HPなどでは、募集物件に使用できるコメント数に条件が設けられています。しかし、物件動画内であれば、自由にコメントを入れられるところも多いので、自身で動画を作成したり、不動産会社に物件動画を作成してもらうことも入居者の獲得へとつながります。

不動産屋に足を運ぶ前にインターネット上で部屋を探す人は多いので、まずは、動画に特徴やおすすめポイントなどを盛り込み、入居を考えている人に興味を持ってもらいましょう。

7.入居者プレゼントなど

どこの物件にしようか悩んでいる入居者を後押しするのが、プレゼントや、期間限定の特典です。たとえば、DVDプレイヤー・キッチン用品など、「どうせ買わないといけないしもらえたらラッキー!お得だな」と感じさせるものが入居者の背中を押してくれます。

1か月以上空室の状態が続く可能性を考えれば、決して損をする価格ではないはずです。

8.家具付きを検討する

入居者が気にかかっているのは、引っ越しにかかる初期費用全体です。引っ越し費用や、家具代なども初期費用に入ってくるのですから、1度の引っ越しで50~80万円ほどかかることも珍しくはありません。

そこで、入居者が助かるのが家具付きの部屋です。家具がついていれば、前の家の家具を引っ越し業者に運んでもらうコストを省けますし、新しく購入する費用も省くことができます。あまりにも空室期間が長い場合は、テレビやクローゼットなどの家具付きを検討してみるのも良いでしょう。

空室対策は管理会社と工夫が必要

繰り返しになりますが、現在空室が長く続いているとお悩みの物件オーナーは、依頼している管理会社の集客力や空室対策についてチェックしてみてください。その上で、自身の物件を見直し、それでも空室解消の期待が持てないようであれば、直ちに管理会社の変更を検討すべきです。

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