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賃貸管理会社の倒産リスク

将来に対する見通しが不明瞭な昨今、少しでも安心して暮らしたいと貯蓄に備えている人が多いです。

これまでは深夜帯にアルバイトをするなど肉体を使ったものが中心でしたが、昨今は資産運用を行うようになり、株やFXといった投資、さらに賃貸経営など、自分自身ではなくお金に働いてもらう方法が選ばれています。

こうすることによって時間や体力が消耗せずにすみ、本業に差し障りがでることがありません。

副業のアルバイトを頑張り過ぎて、日中疲れすぎて作業効率が落ちてしまう場合があります。そうすると評価が下がり収入が落ち込む、最悪の場合はクビを言い出されるかもしれません。

こういったリスクがあるので、自分自身が働くのではなく、資産に動いてもらう方が安全です。

資産運用の方法はいくつかありますが、近年になって注目されているのが賃貸経営になります。

ワンルームマンションなどを購入、それを人に貸して家賃収入を得るのが一般的です。都心で駅から近距離にあれば人気が高く、借り手に困ることはほぼありません。

最近は外国から観光客が多くやってくるようになり、ホテルや旅館といった宿泊施設に泊まるのではなく、賃貸マンションを契約するケースも増えています。

これから東京はオリンピックが控えていて、需要はさらに伸びると推測されて、投資先としては申し分ありません。

投資として賃貸経営をする時に大切なのは、賃貸管理を任せる会社の選び方です。任せた会社が上手く活躍してくれない、それどころか倒産してしまっては投資どころか損失になってしまいます。

投資をする時には賃貸管理を行う会社を見極めること、これが何よりも重要です。

賃貸管理会社とは何か

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まず知っておきたいのが「賃貸管理会社とは何か」を知っておくことで、賃貸マンションやアパート、オフィス、商業ビルなどの賃貸物件の管理・運営を行います。

日本の不動産に関する法律は複雑化しており、素人がすべてを把握して契約関係の事務手続きを行うのは厄介です。

賃貸物件は入居者の募集、さらに建物の維持や点検、掃除も行わなければいけません。これらをオーナーが一人で行うのは難しく、賃貸管理会社の出番となります。

賃貸管理会社の見極め方を知ろう

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資産運用として賃貸経営をする場合、大切なのは信頼できる賃貸管理会社を見つけ出すことです。

管理会社の倒産というのはある日突然やってきて、そうなってしまうと当該管理会社の資産は全て管財人が保護してしまい、一切手を付けられなくなってしまいます。

そうなると本来は入ってくるはずの敷金や家賃を取り損ねて、損失が出てしまうわけです。これでは資産運用どころか資産を減らしているようなもので、意味がなくなってしまいます。

正しく資産運用をするためには、安心して任せられる信頼感のある賃貸管理会社を見つけることです。いくつか見極めるポイントがあるので、参考にしてください。

会社選びのポイントを知ろう

賃貸管理会社を選び際に、チェックしておきたいポイントがいくつかあります。

これらがクリアされることによって、倒産などのリスクを回避することができるかもしれません。世の中には絶対ということはありませんが、少しでも努力すれば減らすことは可能です。

  • 募集状態が良いこと、空室日数や全体の入居率を確認して確かめてください。
  • 家賃滞納回収や敷金精算のノウハウがしっかりとしている。
  • 24時間入居者コールセンターが備わっている。
  • 充実した管理システムがあり、迅速なオーナー対応が可能である。
  • 更新手続きに関して100%漏れがないこと。
  • 入居者のトラブルやクレームに対して即座に最適な対処が行われている。
  • 適切な管理委託料、空室保証や滞納保証のサービスがついている。

最低でもこの点が確実にクリアできている賃貸管理会社を選ぶと、倒産などトラブルのリスクが少なくなります。

すべてをチェックするのは難しいですが、自分ですべてを管理するのは難しく、現実的には不可能といってもいいかもしれません。

それだけに会社選びが重要になり、時間をかけてでもチェックして安全性を確かめることが必要です。他にも大切なポイントとして、お客様や入居者に対してきめ細やかな対応を行っているかどうかが重要です。

信用や信頼が備わっている会社というのは簡単には倒産しませんので、話して不信感を抱いた場合は慎重に業績を調べて見ることが必要になってきます。

賃貸管理会社が倒産してしまえば利益を得るどころか、敷金や家賃を得られず損害を出してしまいます。

賃貸住宅というのは持っているだけでは意味がなく、お客様に貸して定期的に家賃を得ることです。さらに倒産すると一時的とはいえ、建物の管理そのものができなくなってしまいます。

その結果、清掃が行われず汚れてきてしまった、エレベーターや消防設備、貯水タンクなどの共有設備の点検業務が行われなくなってしまい、住環境が悪くなり住人から不満が出てくる可能性もあるかもしれません。

新しい管理会社が決まるまでこの状態が続くので、住居として信頼性が損なわれて、価値が下がってしまいます。価値が下がると人気がなくなり、借り手が付かなくなってしまうかもしれません。

そうなると賃貸経営による資産運用は失敗と考えた方が良く、購入したマンションなどを維持するためにも費用がかかってきてしまいます。

賃貸収入を考えて投資をする場合、常に借り手がいる状態であることが好ましく、空室の期間が続くと損害になるので注意が必要です。

倒産する兆候

賃貸管理会社に限らず、会社が倒産する時には兆候が見られます。

これも覚えておくと、最悪の危機を回避できる可能性が出てくるので、覚えておくと安心です。

代表的なものとして電話に出るのが遅くなる、事務所を移転して狭く不便になる、従業員が減る、大家への家賃送金が遅れがちになる、社長が電話に出なくなる、こういったことが起こり始めると注意した方がいいかもしれません。

いくつか重なってきた場合、かなり高い確率で倒産の危機にあると考えた方が良いです。

倒産の兆候を感じた時にどういった対策をとればよいのか、まずは現地に行って債権を回収してください。1円でも多く回収するようにすること、そのためにはすぐに行動することが必要になります。

また少額提訴で債権を回収する方法もあるので、必要に応じて試してください。

ただ倒産はリスクが大きいので、なるべくそういった危険性の少ない会社を選ぶことが必要となり、チェックポイントを確認して信頼性のある会社を見つけ出すことが大切です。

公務員の副業禁止規定について

公務員の副業禁止の規定については、「国家公務員法」や「地方公務員法」などに基づいて決まっております。法律で決まっているのですから、公務員は副業禁止と言われても仕方がありません。

公務員の副業が禁止されているのには、いくつか理由がありますが、大きな考えとしては、「守秘義務」「信用」「職務専念の義務」などがあるためです。

税金によって公務員の給料は賄われていますので、このような厳しい決まりが定まっています。

公務員の不動産投資は副業に当たらない?

公務員が副業することが禁止されているのはわかりましたが、「不動産投資」はその公務員の副業規定引っかかるのでしょうか?

公務員の場合、不動産に関しては原則として、副業には当たらないとされる場合が多いようです。自分でやる気がなくても賃貸物件を譲り受けたり、なんらからの理由で持ち家が売却できずに賃貸として、人へ貸し出す場合などがあるためです。

これがもし副業となってしまったら、利益を得ないために不動産を手放さなければいけなくなります。あくまでも、行き過ぎない範囲であれば公務員も不動産投資で収入を得ることができるというわけです。

不動産投資で副業とみなされない基準とは?

不動産投資が一定の条件の範囲内であれば、行うことができますが、その一定の条件とは一体どのぐらいのものなのでしょうか。

まず規模に関してですが、独立の家屋のおいて、不動産投資をする場合「5室10棟未満」というのが一つの区切りになります。それ以上の場合は、副業とみなされてしまいます。

しかし、これが映画館や劇場などの施設の場合だと、この枠に当てはまっても副業とみなされる場合があります。さらに賃料収入が年間で500万円を超えると副業、自営とみなされてしまいます。

ワンルームマンションの一室ぐらいであれば、よほど賃料が高くないかぎりはこの基準を超えることはないと思います。しかし、不動産投資の規模が大きくなる場合は注意しましょう。

地方公務員の場合は、規定が自治体に委ねられている側面がありますので、ラインが変わってきますのでそれぞれ確認することが大切です。

管理会社への管理業務の委託

もう一つ注意しておかないといけないのが、不動産を管理会社へ委託することです。

不動産というのは自分で管理することもできますし、専門の業者へと委託することもできます。前者の場合は、公務員の副業禁止規定に抵触する恐れがあります。

これは、自分で大家をやってしまうと、不動産の管理を行うことになります。大きな不動産でなければ仕事も少ないですが、入居者のトラブルの管理やケアを行ってしまうようなことがあれば「職務専念」していない、ととられ副業に該当してしまう場合がでてきます。

公務員で不動産投資を行う場合はまず、不動産管理会社に相談し委託することがポイントとなります。

賃貸管理会社を利用するときの注意点

それでは賃貸収入などが見込める不動産を所有し、管理会社など管理を委託する場合には、どんなところに注意しておかなければならないでしょうか。

入居率が高い管理会社

賃貸で収入を得る場合には、もちろん入居者が必要になります。不動産管理を委託する場合に、重要なポイントの一つは入居率が高いかどうかです。

もちろん不動産の良し悪しもあるので、一概に不動産会社の力だけではないのですが、不動産会社の力量によって入居率が変わってくることはあります。細やかな空室解消のための提案や、PR力、営業力などは管理会社を選ぶ上での重要なところです。

入居率に関しては、管理会社でデータをとっていると思いますので、割合を聞いたり、空室が続く場合はどのような施策が行われるのかをしっかりと確認しておきましょう。

入居者への対応能力

不動産において入居者とのトラブルは切ってもきれないところです。入居率をあげたからといって、不動産に満足できない場合は、退去率も上がってしまいます。

そんな時に、トラブル対応や環境の整備に細やかに対応してくれるのか、入居者がトラブル時にコールセンターや対応時間のどうか、などサービスがしっかりとしているところもポイントです。

家賃回収率

不動産管理のメインの仕事でもある家賃回収です。滞納するということは、部屋は埋まっているのに、家賃収入が無いということになります。

単純に回収率が悪く、滞納者を多く産んでしまう不動産管理会社はあまり良く無いということになります。

管理体制は管理会社によって大きく違いますので、きちんと管理体制が整っているのかを確認しておく必要があります。滞納者に対して催促や再請求がどのように行われるのか、トラブル時にはどのように対応するのかについて、しっかりと確認しておきましょう。

やり取りはスムーズか

公務員が不動産投資を行い、管理を委託する場合、なるべく時間を取られないようにしたいところです。管理の部分で時間が取られすぎると、副業規定の職務専念に反することになります。

委託する不動産会社との連絡がスムーズか、依頼した内容へのレスポンスはどうか、担当の営業さんの人柄や対応力なども含めて評価するべきところです。

この部分は対応力にも関係するところです。

公務員の方は特に注意!副業を考えているなら注意が必要

現代は、本業でサラリーマンをやっていても、副業を許可されている会社も多くなってきています。

PCを使った副業や普通のアルバイト、株式投資などたくさんの副業があります。その中でも、不動産投資を行われている人も多いと思います。

しかし、普通の会社員なら問題ありませんが、公務員の場合は副業禁止規定というものがありますので、気軽に副業ができません。

ただ、公務員の場合は、不動産投資に関しては副業としてみなされずに、賃貸収入を得られる場合があります。

公務員が不動産投資をする場合に気をつけておかなければならない点についてもまとめてご紹介します。

公務員の不動産投資についてのまとめ

公務員の方でも副業規定に抵触しない程度に、不動産投資などで収益を得たいと考えている人も多いと思います。

様々な副業がある中「不動産投資」は公務員でありながら、収益を得ることができる方法の一つです。

しかし、それを行うにあたっては様々な注意点があり、そのポイントをしっかりと理解しておくことが大切です。

時間をかけて選びましょう

将来に備えて貯蓄したい、そのために資産運用を行うのは理に適っています。

また現状では株やFXよりも賃貸経営は安全性の高い方法で需要が高まっていますが、ここで大切なのは管理を任せる会社の見極め方です。

素人ができることは限られていて、プロに任せてしまった方が安心できます。

それゆえ大切なのは信頼できる賃貸管理会社を見つけ出すことで、時間をかけて必要なチェック項目を調べてクリアできているところを見つけてください。

何より危険なのが倒産の可能性で、家賃や敷金の回収はもちろん、資産である建物の価値が下がって後に悪影響が出てしまいます。

借り手が付かなくなるとマイナスになるので、時間をかけて信頼できる賃貸管理会社を見つけ出すことが大切です。

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