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管理委託方法の種類

業者への管理委託、その種類と内容は?

本ページでは、不動産業者への物件管理委託を行う方法の種類と、それぞれの内容や特徴について、掘り下げてご紹介していきたいと思います。

ひと口に不動産業者への物件管理委託といっても、その内容は様々です。そして、どの方式がよいとは一概に言えず、各種の要素を総合的に判断して決めなければなりません。極端な例ですが、いくら管理費用が安かったとしても、入居者が長期間決まらず空室のままだったら意味がありません。

ゆえに管理委託方式の種類と特徴についても知識を深めておき、ご自分に最適なのはどれか、という視点で検討することが大切です。では、具体的な種類と内容について見ていきましょう。

管理委託の主な方式と、それぞれの違いは以下の通り

一般媒介

簡単に言えば入居者の募集だけを、復数の不動産会社に幅広く依頼する方式で、物件管理はオーナーが自ら行うというのが一般的です。

広範囲に募集をかけられる反面、不動産会社の対応はどうしてもおざなりになりがち。ある程度の信頼関係を築けている場合には有効と言えます。

専任媒介

こちらも物件管理はオーナーが自ら行う方式ですが、入居者募集は、ここぞという一社に依頼するという方式。一般媒介よりも不動産業者との信頼関係は厚くなりますが、それゆえに、そのパートナー会社の能力が重要になってきます。

また、どちらかといえば、部屋戸数が少なめなオーナー向けと言えます。

集金管理専任媒介

こちらは入居者募集から、入居後の家賃回収、滞納時の督促、退去時の精算などをひと括りに委託する方式。業者によって、「集金管理」「家賃管理」「集金募集」などの呼び方があります。様々な業務を総合的に委託することができ、賃貸管理委託の方式としては、一番の定番と言ってよいでしょう。

家賃保証

近年、不動産会社が付加価値のサービスとして取り入れている方式で、一定期間、入居者が入らず空室になったとしても、家賃の何割かを不動産会社が保証するというやり方です。

ただし、その期間や保証割合などが、業者によって様々です。この家賃保証をさらに一歩進めたのが、サブリース方式です。

サブリース契約

大手業者が取り入れ、近年では中小規模の不動産業者でも実施しているところが増えてきました。簡単に言えば、一括借上方式のことで、入居者の有無に関わらず家賃の保証を一定期間行なってくれる契約です。一般的には家賃の80~85%程度が保証されますが、敷金や保証金・礼金などは業者の取り分となります。

しかしながら、実施する業社によって内容や条件、期間などは実に千差万別です。安易に契約してしまうと、結果的に物件オーナーが損や不利益を被るケースも起こりえます。

例えば、実際にあった事例として、「30年一括借り上げ」を広告でアピールしていた大手業者が、「周辺の賃料相場下落」という理由で、僅か2年で賃料の10%ダウンを強要したというエピソードがあります。契約書には「一定期間ごとに、借り上げ賃料を見直す」という文言が入っており、これを盾にされてしまったそうです。

繰り返しますが、メリットだけに釣られず、契約内容をよくよく吟味することが重要です。

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