HOME » 今さら聞けない賃貸管理会社のいろは » 意外と知らない、サブリース契約との違いは?

意外と知らない、サブリース契約との違いは?

一口に賃貸管理といっても、サブリース契約と媒介契約と大きく2つに分けられます。

家賃保証があるからといって、安易にサブリース契約をしてしまうのと損をしてしまうかもしれません。

どちらの知識もつけ、自分の物件に適した契約方法を選びましょう。

媒介契約とは

契約

賃貸における媒介契約とは、宅地または建物の賃貸借の仲介を宅建業者に依頼する契約のことをいいます。

媒介契約を結んだ不動産業者は、入居者募集や契約業務などを主に行います。

媒介契約には3種類あり、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介があります。

いずれの契約方法も、空室時の家賃は保証されませんが、入居者がいる時は100%の家賃額を受け取ることができます。

また、家賃もある程度オーナーで決められたりと、オーナーの融通がきくのもメリットです。

家賃保証とは

不動産経営において、最も大きいリスクは、所有物件の空室リスクです。

空室が多くなってしまったり、数は少ないものの長期に渡って入居者が決まらないなどとなっては、家賃収入に大きな影響となります。

そこでよく使われているのが家賃保証による賃貸経営のリスク軽減です。

家賃保証とは、所有物件に空室が発生しても、本来受け取れるはずの金額(家賃)から、取り決められた一定率の金額を管理会社が支払ってくれる保証契約のことです。

例えば、本来10万円の家賃に対して88%の金額を保証する契約を結んだ場合は、入居者の有無に関わらず、毎月必ず管理会社が88,000円の家賃を支払ってくれるということです。

そのため、一般的にこの家賃保証システムは、空室が発生するたびに収入が減ってしまうことや、新たな入居者様の募集について心配することも避けられるため、安心・安定した不動産経営のためにもメリットの大きいシステムとなります。

また、「今月で入居者が退去してしまうから・・・」と不安にならなくて済むので、精神的にも有り難い仕組みです。

しかし、いくら金額が減るとはいえ毎月家賃が保証されるなら・・・と安易に考えてしまうと、損をすることになりかねませんので要注意です。

家賃保証の種類

「家賃保証」といっても、管理をしてもらうか否かによって、選ぶ業者が変わってきます。

賃貸オーナー向けの家賃保証として、一部不動産会社が提供しているのが「サブリース(一括借上げ)」です。

これは、保証会社がマンションやアパートを一棟丸ごと借り上げて、賃貸管理も合わせて行う契約です。 オーナーは何もしなくていいので賃貸経営がラクな分、借上げ家賃以外の収入(礼金・更新料など)が、全て保証会社の取り分になるため収益性が落ちます。

それに対し「空室保証」では、賃貸管理は通常どおり別の管理会社に管理委託し、保証会社には毎月保証料を支払うことで一定の家賃が保証される仕組みです。

保証会社は賃貸管理をしないため、賃料以外の収入(礼金・更新料など)はオーナーの収入になり、収益性が上がります。

賃貸管理をどこまで任せて、どこの会社に頼むのか、どの程度の収益性が欲しいのか、自分のスタイルに見合った家賃保証を選ぶことが大切です。

家賃保証のリスク

賃貸

平均的な保証金額は家賃の90%前後といわれています。

管理会社側からすると、空室になってしまうと不利ですが、敷金・礼金を管理会社が受け取れるというメリットもあります。 これはオーナー側からすると痛手です。

仮に敷金・礼金が1か月ずつで、家賃10万円だった場合、それだけで一時的に20万円入ってくることになります。

退去時に敷金を返金したとしても、最低10万円は手元に残ります。 入居者がいなくても家賃を保証してもらえる代わりに、こうしたデメリットがあるのは否めません。

また、ハウスメーカーや不動産業者は、家賃保証をする代わりに、自分達で自由に家賃や敷金・礼金を決めてしまいます。

入居がなかなか決まらないからと、勝手に募集家賃を下げてしまうこともあります。 もちろん、保証金額は家賃に対して90%前後なので、本来の家賃が下がれば下がるほど、オーナーの収益も下がってしまいます。

家賃保証の契約時には「この家賃を◯年保証します」といわれますが、実は「2年ごとに家賃の見直しが入ります」などと特約があったりします。

他にも、以下のようなリスクがあるので注意が必要です。

1.契約直後から100%保障されるわけではない

保証額は通常設定家賃の90%前後です。

ですから、管理委託料とはいえ、毎月10%はドブに捨てるようなものです。 しかも、大抵契約時から30~60日間の免責期間があるので、入居者がいなければその間もオーナーの収入は0円です。

ほとんどの方は不動産をローンを組んで購入しますが、新築などの場合、購入した当初は入居者はまだいません。

しかしローンの返済はすぐに始まってしまうので、毎月10万円ずつ返済をしなければならない場合はオーナー負担となります。

家賃保証の契約をすでにしていたとしても、免責期間は保証されません。

2.あくまで家賃のみの保証

修繕費、改装費、水道、電気、共用部の清掃、電球等の費用は別途必要になります。

敷金、礼金、更新料 などもオーナーは受け取れません。

特に修繕費については、当初提示される事業計画書に安く見積もられているケースが多く、後々になって痛い目にあっているオーナーもいます。

3.そもそも会社が潰れる可能性がある

大手会社も沙汰せれる現在、これから10年、20年・・・と絶対に潰れない保証はどこにもありません。

また潰れるまではいかなくても、将来業績が悪くなれば、何かしら理由をつけて、 保証しない可能性もあります。

もちろん、管理会社は世の中に沢山あるので、他の家賃保証をしてくれる管理会社に変更することも可能です。

ですが、必ずしも見つかるわけでありません。 不動産会社もプロなので、空室になるリスクが大きい物件には家賃保証はしません。

裏を返せば、「家賃保証をしてくれる=空室リスクの小さい物件」ともいえます。

まとめ

管理業務を委託するのに当たり、媒介契約と家賃保証の2パターンあり、さらに細かく分けると家賃保証も「サブリース契約」「空室保証」に分かれると言うことを説明させて頂きました。(媒介契約に関する詳しい説明は別のページにございますので、そちらをご覧ください。)

大切なのは、不動産会社にどこまでの管理業務をお願いしたくて、所有物件でどのくらい収益を上げたいのかを明確にすることです。

目的がないまま管理委託をしてしまうと、「思っていたのと違う」ということになりかねません。

まずは、ご自身の意見をまとめ、それから色々な不動産会社を比較検討するのがオススメです。

戸数別に選んだ横浜の賃貸管理会社2選はこちら
TOP