HOME » 今さら聞けない賃貸管理会社のいろは » 自主管理と管理委託、どちらがお得?

自主管理と管理委託、どちらがお得?

マンションを保有することになった時、まず迷うのが自主管理にするか、管理委託にするかということだと思います。

手間とコストを比較し、慎重に検討することをお勧めします。まずは、自主管理と管理委託の違いから説明していきましょう。

「自主管理」とはオーナーが自ら物件を管理すること

DIY女性

「自主管理」とは、言葉の通りオーナーがすべて管理を行う方法のこと。

自分たちが直接家賃を徴収し、管理業務を行うというスタイルになります。

業者を介さないためコスト的には抑えられるというメリットもありますが、クレーム対応やさまざまなトラブルすべてを自分たちで何とかしなくてはいけないというデメリットも。

また、建物を維持するための長期修繕計画も視野に入れて動くことが必要となります。このように書くと、大変なことが多そうに感じられるかもしれません。

ですが、これから賃貸経営のノウハウを身に着け、しっかりとオーナーとしての仕事をこなそうという意欲がある方にとっては、自主管理を行う中でリフォーム業者や仲介業者などとの人脈も広がり、経験値につながる絶好のチャンスと言えるでしょう。

また、老朽化や不具合等にも迅速に気づくことが出来るのも、日常的にマンションを管理しているからこそ。

手間はかかり、大変な部分もありますが、マンションを手塩にかけて運営していく醍醐味を感じることが出来るでしょう。

業者とやり取りをする中で相場観も身につくなど、勉強になることが多くあるはずです。

ただ、24時間365日、クレーム対応や緊急事態が起これば物件に駆けつけなければいけなかったり、家賃交渉や場合によっては家賃の督促なども、入居者と直接やり取りしなくてはいけません。

これは、素人にはかなりの負担と言えるでしょう。

さらには将来的な大規模修繕のことなどを考えると、素人には難しい部分も出てくるため、最近では委託管理が一般的となりつつあります。

賃貸管理会社に委託する業務の種類

ここで、賃貸管理会社に委託できる業務について整理してみましょう。賃貸管理にかかる業務は、大きく2種類に分けることができます。「入居者管理費」と「建物管理費」です。

入居者管理に関する業務

入居管理に関する主な業務には、賃料の管理、苦情対応、契約の管理の3種類があります。
「賃料の管理」では、期日までに賃料が振り込まれているか、毎月確認します。そして、賃料の支払いが遅れている借り主に対しては、連絡・督促をします。

それでも賃料を払ってもらえない場合は、更新拒否・解約・敷金との相殺、といった手続きに移行するのが一般的です。

ただし、賃貸管理会社の中には、「滞納保証」を行っているところもあります。家賃保証会社と連携した機関保証によって、借り主が賃料を滞納した場合でもオーナーは保証会社による弁済を受けられるのです。

「苦情対応」に関する主な業務は、借り主からのクレームを処理することです。建物や設備に関するクレームについてはもちろん、近隣住民に対するクレームにもしっかり対応していく必要があります。

「契約の管理」に関する主な業務は、契約更新の手続きや退去への対応です。賃貸借契約前後には様々な手続きが必要になるため、これら一つひとつに対応していくのです。

建物管理に関連する業務

建物管理に関連する業務は、日常業務・退去に伴う業務、長期的な業務の3種類に分けられます。

これらのうち、日常業務では、建物の巡回や清掃、ごみの処理などを行います。また、退去に伴う業務では、室内のクリーニングや原状回復のための修理、リフォームなどを行います。そして、長期的な業務では、物件の価値を維持するために建物の老朽化対策やそれに向けた修繕計画・予算計画の作成をします。

賃貸管理手数料の計算方法と相場

賃貸管理業務を委託する場合、手数料を支払わなければなりません。では、その手数料の額は、どのように計算すればいいのでしょうか。

手数料は賃料×〇%で算出

賃貸管理を委託した場合の手数料は、「賃料×〇%」という計算方法によって算出されるのが一般的です。

例えば、賃料10万円の物件の管理業務を「賃料の5%」という条件で賃貸管理会社に委託する場合、その手数料は「10万円×5%」によって算出される5,000円、ということになります。

つまり、賃貸管理を委託する場合にかかる手数料は、賃貸管理会社との間で決めたパーセンテージが大きければ大きいほど、賃料が高ければ高いほど、高額になるのです。

そのため、賃貸管理を委託する戸数が多いと、管理手数料がかなり高くなることがあります。管理手数料は不動産運用を円滑に運ぶうえで重要なポイントになりますので、どのような業務をどのくらいの手数料で委託するのか、慎重に考えることが大切です。

管理費の相場はどのくらい?

ここで気になるのが、手数料の相場です。賃貸管理を専門の業者に委託する場合、その手数料はどのくらいになるのでしょうか。

賃貸管理手数料は、委託する業務内容や契約形態によって変わるため、一概に言うことはできません。ただ一般的には、賃料の3~10%程度が相場であると考えられています。

このように書くと、「できるだけ低いパーセンテージを設定している管理会社がいいのではないか」と考えてしまいがちです。しかし、管理手数料は、委託する業務の種類や滞納保証の有無など、様々な要素を考慮して決められます。

実際、通常の賃貸管理だけでなく滞納保証までする管理会社では、賃料×10%程度の手数料を設定しているところが少なくありません。

また、管理会社によっては、賃料×〇%で算出される手数料の他に、更新事務手数料やシステム利用料などが必要になる場合があります。

管理会社を選ぶ際は、パーセンテージの高低だけでなく、他に必要な費用があるかどうか、望んでいるサービスが受けられるかどうか、といった点について確認することが大切です。

管理会社を選ぶときは、横浜にある複数の業者で見積もりを取ってみてはいかがでしょうか。そうすることで、サービスの違いはもちろん、管理手数料の相場についても見えてくるはずです。

「管理委託」とは委託を受けた賃貸管理会社が物件を管理すること

プランB

では、委託管理とはどのようなシステムになっているのでしょうか。委託管理は、賃貸経営の業務全般を賃貸管理会社に委託する管理方式です。

自主管理との一番の違いは、オーナーが直接入居者と関わることがないため、手間や時間をとられないという点でしょう。

小さなクレームであれば、オーナーにまで連絡をすることなく、賃貸管理会社が対応してくれるケースも。

「自主管理の手間と、賃料の数パーセントの管理料」を単純に比べると、委託管理のほうがメリットは大きいように感じます。

ただ、委託管理の本当の難しさは、賃貸管理会社選びにあるのです。賃貸管理会社次第で、空室数も変わってきます。

賃貸管理会社選びを失敗したと感じた場合でも、オーナーがしっかりと物件に関心を持ち、賃貸管理会社とコミュニケーションを図る努力をしていれば、それは随分改善されます。

大事なのは、賃貸管理会社とオーナーとの関係性と言えるでしょう。

自主管理と委託管理、どちらがお得?

自主管理と委託管理のメリットとデメリットをご紹介してきましたが、それではどちらがお得なのでしょうか。比較してみましょう。

物件が小規模で、自分自身もマンション運営を学んでいきたいと考えている場合は、まずは自主管理からスタートしてみるのもいいでしょう。

逆に、まずはプロの手法を学ぶという意味で、賃貸管理会社に委託し、自分自身も積極的にマンション運営に関わっていくというのも一つの方法です。

簡単に言ってしまうと、手間を省くためにお金を管理会社に払うか、経費節減のために自分たちが手をかけて管理会社への委託料を節約するか、どちらが自分のイメージに近いのかをよく比較検討してみるといいでしょう。

ただ、戸数が少ない場合は委託管理を依頼したくても、引き受けてくれる管理会社がなかったり、割高になってしまうケースも。やむを得ない事情で自主管理をする場合でも、最近ではコールセンターや駆けつけサービスといった様々なサービスがあります。

上手に活用することで、自主管理でも極力手間を省くことが可能です。

また、管理を引き受けてくれなくても、一度相談という形で管理会社に行ってみるのも一つの方法と言えます。

プロのアドバイスを聞くというのは、やはりとても勉強になるものなのです。

将来的に投資規模を拡大し、効率のよい投資をしていきたいと考えている場合も、良きパートナーとなれる賃貸管理会社を見つけ、業務を委託することをお勧めします。

管理会社を決める時は慎重に、いくつかの会社を比較するといいでしょう。やはりいくつか回ってみると、一社だけでは見えてこなかったデメリットやメリットが見えてくるものなのです。

初めてのマンション運営、悩むことも多いと思います。

不動産運営で収益を出すためには、管理会社を活用するか、自主管理か、それぞれのメリットやデメリットをしっかりと理解し、上手に活用することが必要です。

プロの助けが必要な部分はプロに任せるというのも、一つの方法でしょう。

戸数別に選んだ横浜の賃貸管理会社2選はこちら
TOP