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複数の物件を管理するときの賃貸管理会社をチェック

物件を管理されるオーナーさんにとって頭の痛い問題は、いくつか所有されている物件全部を一つの賃貸管理会社に依頼していいものかどうかということです。分散した場合と一括管理の場合のメリット・デメリットを考えていきましょう。

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管理会社を統一するメリット・デメリット

多くの物件を所有している方は、すでにどこかの賃貸管理会社に依頼しているでしょう。昔から付き合いのある管理会社だから、大手賃貸管理会社だからという理由で契約を継続していることもあります。

物件は同一の規格で設計されていない限りどれ一つとして同じものはありません。例えば5つの物件を所有していれば、5つの賃貸経営や規模・立地や様々な要素が存在し、それだけ経営や管理には手数がかかります。

そこで賃貸管理会社に依頼して、なるべく効率的に集客してロスのない経営を目指すことになります。その時賃貸管理会社を統一するとどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

まずメリットから紹介しますが、大きなメリットがいくつかあります。まずはオーナーとして一番心配なのが空き室状況と家賃回収です。

賃貸管理会社を一つにするとこれらを一手に管理してくれるので、複数物件の空き室や家賃回収状況が即座にわかるようになります。後でご紹介する個別管理と比較しても、同一の方法や方式で管理状況を伝えてくれるので把握しやすくなります。

賃貸管理会社のスキルが家賃回収・滞納回収・集客・建物管理まで万全ならなお安心です。管理会社によっても管理分野の得意・不得意がありますが、複数の物件をお持ちならシステムや体制が統一化された会社に一度に依頼したほうが管理上のロスは減らせます。

一方でデメリットもあります。先ほどの得意・不得意分野ということなら、集客窓口やオーナーとの業務伝達は賃貸管理会社が行い、クレーム対応・賃料督促という分野だけは別会社委託というケースもあります。

特に中小の管理会社に多いのは、業務範囲が広いために人員が割けず、家賃回収やクレーム対応まで手が回らないというケースです。もちろんチーム対応している会社もあるので一概に皆そうとは言えませんが、個別業務を外部委託している場合はその分対応が遅れるというデメリットもあります。

物件ごとに管理会社を分けるメリット・デメリット

個別に物件管理を賃貸管理会社に依頼した場合はどのようなメリット・デメリットがあるのかを解説します。個別に管理しなければならないような物件をお持ちの場合は、物件ごとに賃貸管理会社に依頼することもあります。

例えば横浜などの広域地域にいくつか点在して賃貸物件を運用するとき、地域によっても情報や条件が違うことがあります。そのような地域では地元密着型の賃貸管理会社が得意な地域もあり、集客力や賃貸料回収力も優れていることも考えられます。

大手だからすべての場所において賃貸管理が得意とは限りません。そのような地域では中小企業ならではのフットワークの良さ、担当社員が責任をもってオーナーさんに代わって仕事を代行してくれることもあります。

このようにオーナーさんが満足する仕事をしてくれる会社なら、個別に管理を依頼したほうが良いでしょう。冒頭でもお伝えしたように、物件はそれぞれ条件が異なるのでその地域に沿った管理や募集方法があります。

都心部と地域では条件が違うのと同様で、地域性を活かした賃貸管理会社なら依頼するのも一つの方法です。

一方で横浜周辺に複数の物件をお持ちでも、個別に賃貸依頼会社に依頼するとそれだけ複数の管理方法や方式があります。募集方法や管理方式も会社によって違うので、いくら物件に適した方法で管理してくれたとしても、複数あればオーナー側の把握に時間がかかります。

一つの会社に管理されていると、データも同一条件で提出してくれますが、管理会社が違うと物件ごとに異なった方式のデータが提出されます。最終的な情報は同じでも、提出スタイルが違うのでオーナー側の負担は増えることになるでしょう。

物件ごとに管理会社が違うと、管理情報を把握するのにも時間がかかり、管理担当者とも複数の窓口が必要になるなど、オーナー側に対する負担も増えるようになります。

運用のしやすさで見ると統一したほうがお得

ビジネスシーンの握手

賃貸管理会社をまとめるほうが良いのか、個別に依頼したほうが良いのかを考えた場合、運用という部分に着目してみます。例えば先ほどのように横浜の広域地区で物件を複数持っていた場合、地域特性がある場所1物件だけ賃貸管理会社に管理を依頼したとします。

他は同じ管理会社に依頼した場合、2社の賃貸管理会社が存在することになります。そして会社ごとに管理方法や賃貸料金回収のノウハウが違うので、管理方法に慣れるのもオーナーとしては大変です。

また各管理会社の担当者との窓口は2つになるのでオーナーさんの負担は確実に増えることになります。いくら1物件の管理料が安くても貴重なオーナーの時間が減る、負担が増えるのは非効率です。

しかし管理を一つの会社に依頼すれば、物件管理方法や賃貸料回収方法なども統一されているので、運用側も把握しやすくなります。また2つの会社に依頼すると2社と契約することになるので、それだけ管理費用もかかります。

複数の物件をお持ちのオーナーさんが一つの管理会社にまとめると、運用面だけでなく管理料金面でもメリットがあります。ある種の管理料金が2棟目からは割引される、清掃料金の一部が免除されるなど、管理会社によっては複数契約でオーナー側にメリットを付けているところもあります。

賃貸管理会社側も1物件の管理より、複数物件を管理すれば、たとえ人件費がかかっても回収できるのでメリットが多くなります。数が多いことは賃貸管理会社に多少のロスがあっても数でカバーできるので、オーナー・管理会社のどちらにもメリットがあります。

複数物件を運用するということを考えると、1社の賃貸管理会社にまとめるほうがオーナーの手数や把握に負担がかからなくなります。1社だと集客が心配だというオーナーさんがいますが、最近は客付けする不動産会社に対して一斉に管理物件情報を流すので、1社でも心配する必要はありません。

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