HOME » 今さら聞けない賃貸管理会社のいろは » 仲介会社と管理会社の違い

仲介会社と管理会社の違い

ご存知ですか?仲介会社と管理会社の違い

本ページでは、賃貸物件オーナーとして知っておきたい、仲介会社と管理会社の違いというものについて、詳しくご紹介していきたいと思います。

「管理会社の業務」のページでも触れていますとおり、賃貸管理会社とは、物件の入居者募集から賃料の徴収、クレームやドラブル対応、建物の維持管理など、物件オーナーが必要とする管理業務をワンストップで依頼できるという存在になります。

ただし、その一方で、不動産会社すべてが、これらの業務にワンストップで対応しているとは限らない、という現実もあるのです。業者にとって、得意とする業務、不得意とする業務があるといった場合も然り。こうした点はしっかり踏まえておくべきです。

「仲介業者」はあくまでも入居者募集が本分

例えば「仲介業者」という存在。これは簡単に言ってしまえば、「入居者の募集(客付け)を専門に行う業者」という位置づけになります。

大手デベロッパーなどが手がけた大規模賃貸で、入居者を多数募りたいといった場合には、集客力という強みを活かしてニーズに応えます。

その反面、業者にもよりますが、入居者を文字通り仲介した後の、賃料徴収代行やクレーム・トラブル対応、建物の維持管理といった業務にはタッチしていないため、それらについては別会社に依頼する必要があります。

「仲介業者」の業務例

それでは、仲介業者の具体的な業務内容についてご紹介します。

賃貸サイトや広告に物件情報を載せる

まずは、募集をかける物件が入居希望者の目に留まりやすいように、間取りや家賃、写真などの情報を賃貸サイトや広告に載せます。

情報源は物件を預かっている管理会社ですので、家賃やアピールポイントなどを相談しながら最新の情報を掲載し、入居したくなるように魅力的に見せる工夫もします。

サイトや広告に載せるには料金がかかりますので、仲介業者はサイトや広告元と契約して多くの人に見てもらえるように募集をかけるのです。

入居希望者の受付、内見、申し込み受付

サイトや広告を通じて入居希望者から連絡が入ると、仲介業者は内見の案内や入居にまつわる諸条件の説明などをして、契約に必要なやり取りを行います。

内見などを終えて、希望者から入居の申し込みがあった場合に、管理業者へ連絡を入れて契約や入居審査に必要な手続きを進めていきます。

ひとつの物件を紹介している仲介業者が複数の場合もあるので、ほかの仲介業者で入居者が決まってしまうこともあります。その場合、対応している入居希望者には、ほかの物件を紹介することもあります。

 賃貸契約の締結までが仲介業者の業務

入居審査が通って書類に不備等がなく入居が確定したら、重要事項説明や賃貸契約書類を交わすことになりますが、管理会社が直接行う場合もありますし、仲介業者が代行する場合もあります。その場合も仲介業者が同席するので、賃貸契約の締結までが仲介業者の業務となります。

「仲介業者」の収入源

仲介業者の業務は、基本的に物件を紹介して契約を締結するまでとなるので、入居者が支払う家賃や管理費などは収入になりません。

それでは、仲介業者の収入源はどうなるのかというと、賃貸契約時に支払われる「仲介手数料」が主な収入になります。

この仲介手数料は、貸主と借主どちらでも支払うことができますが、その合計の上限は賃料の1ヶ月分の金額となっています。

賃貸サイトなどで募集をかける場合、家賃や管理費などのほかに、「仲介手数料は賃料の1ヶ月分」などの記載がありますが、その場合は入居者が賃貸契約時に支払うことになります。

中には、「仲介手数料0.5ヶ月分」、「仲介手数料無料」などの物件もありますが、その場合は早く入居者を決めたい貸主や管理業者が手数料を負担しているので、仲介業者に入る報酬は変わりません。

また、管理業者が直接入居者を募集している物件は、「仲介手数料無料」になることも多くなります。

 このように、仲介業者の収入源は、基本的に入居者が決まるときの仲介手数料のみとなるので、仲介業者はひとつでも多くの物件を、ほかの業者よりも早く契約へ結びつけることを目的としています。 

「管理業者」は、入居者や建物に関する全般を委託可能

その別会社となるのが、他ならぬ「管理会社」です。仲介業者とは逆に、物件に入居者が入居した後の業務を請け負ってくれる業者になります。

ただし、その対応範囲は、物件オーナーと管理会社間で結ばれる「管理業務委託契約」の内容に準じます。

例えば、賃貸業務に関するすべての項目を委託するという場合もあれば、賃料徴収とクレーム対応は管理業者、物件管理はオーナーといった具合に、それこそケースバイケースです。どの内容がよいかは、物件の規模や立地、築年数、オーナーの多忙さ、収益性など様々な要素を考慮して決定しなければなりません。

もう1つ付け加えておきますと、例えば物件の戸数が10~20程度といった場合には、入居者の募集から物件管理をワンストップで依頼できる、地域密着型業者の方が適しているという傾向もあります。

繰り返しになりますが、一番重要なのは、所有している物件とご自身の多忙さ度合いといった要素によって、最適な依頼先は変わってくるということ。管理業者を選ぶときは、このことをしっかり踏まえておいてください。

紹介してくれる物件にも違いがある

仲介業者も管理業者も、「賃貸物件を探している人に物件を紹介する」という点では同じ業務を行うことになります。

しかし、上述の通り仲介業者は「入居者の募集を専門に行う業者」であり、管理業者は「管理業務を主に行う業者」ですので、紹介する物件数は仲介業者の方がはるかに多くなります。

 その大きな違いというのは、仲介業者は入居者を募集している物件すべてが対象ですが、管理業者はほとんどのところが自社で管理している物件のみ、という点です。

つまり、管理業者が所有している物件を、ほかの仲介業者が紹介することはありますが、管理業者がほかの業者の所有物件を紹介することはほとんどないということです。

 たとえば、Aという物件を預かっている管理業者は、自社のホームページなどでひっそりと入居者募集の案内をかけたりしますが、多くの人が見るような賃貸サイトに掲載することはあまりありません。

そのかわり、仲介業者がいろいろな賃貸サイトなどに入居者募集の情報を掲載して、大々的に宣伝します。

そういった賃貸サイトを目にした入居希望者が仲介業者へ連絡し、仲介業者はAの物件を管理している管理業者へ連絡を取って契約を進めていきます。

このように、仲介業者と管理会社の主な業務は異なりますが、役割分担をして同じ物件を扱う場合もあります。

「管理業者」の業務例

では、次に管理業者の具体的な業務内容についてご紹介しましょう。

 入居者のトラブルやクレーム対応

賃貸物件に入居者が入ってからは、実際に住んでからわかる不具合や、入居者同士のトラブルが発生することもあります。

たとえば、水回りの設備やエアコンなどの不備、騒音トラブル、ゴミ出しに関する近隣からの苦情など。

管理業者は、住民から寄せられる苦情や相談などを直接受け付けていますので、設備の修理をするために専門業者に依頼をしたり、騒音やゴミ出しに関する注意喚起をしたりといった対応を行います。

 家賃回収や滞納督促

賃貸契約時に家賃の支払い方法や滞納時の対応についても説明しますが、家賃の振込先を管理会社に指定しておき、入金管理や滞納時に入居者へ連絡を取るといった業務も行う場合があります。

家賃の支払い方法は、振り込みや口座振替などいくつか種類がありますが、なかなか支払われない場合には督促状を出したり、連帯保証人へ連絡を入れたりといった対応も管理会社が行うのが一般的です。

 建物のメンテナンスや点検など

管理業者は入居者だけではなく、建物の管理も行います。

たとえば、定期的な清掃やメンテナンス、建物や設備の補修、消防点検の手配などがそれにあたります。

また、建物に関する問題については、貸主に確認しないといけないこともあるので、住民と建物のオーナー(大家)との橋渡しなども行うようになります。

 更新や退去にかかわる手続き

賃貸契約の期間満了時には、更新するかどうか入居者へ問い合わせをし、更新する場合は更新手続き、退去する場合には室内の立ち合いをして、原状復帰の工事手配や敷金の清算などを行います。

 「管理業者」の収入源

管理業者の行う業務は非常に多岐にわたりますが、主な収入源は建物の貸主と管理業務委託契約を結ぶことによって支払われる管理委託料になります。

管理委託料は、仲介手数料のように上限は決まっていませんが、相場としては賃料の5%くらいが平均的な金額となります。

たとえば、家賃が5万円なら管理委託料は毎月2,500円くらいということになります。

ただ、家賃の回収や建物の管理など、どこまで管理を行うかによって委託料が異なる場合もあるので、管理を依頼する範囲や管理業者によってその料金は異なります。

 そのほかに、契約更新時に支払われる更新料や更新手数料などが管理業者の収入になりますが、地域によっては更新料の概念がないところもありますし、更新料なしの物件もあります。

また、入居者が退去したときに行う原状回復工事で、管理業者が工事を行う業者を紹介することで紹介料を受け取るケースもあります。

トラブルが起こったら、どっちに連絡すればいい?

仲介業者と管理業者の役割の違いは、入居者の募集から契約締結までが仲介業者、契約してからの入居者と建物の管理は仲介業者として分けることができます。

ですから、入居者が決まるまでの物件情報に変更があったり、家賃や契約に関する情報を修正したい場合は仲介業者、入居者が決まってからのトラブルやクレーム、建物の不備などに関しては管理業者へ連絡するようになります。

仲介業者と管理業者が異なる場合、入居者が最初にやり取りをして物件に関する相談をするのが仲介業者になるので、なにかトラブルが起こった場合、つい仲介業者に頼りたくなりますが、入居してからは仲介業者はノータッチとなりますので、管理業者がしっかりと信頼関係を築いていく必要があるでしょう。

 

戸数別に選んだ横浜の賃貸管理会社2選はこちら
TOP