家賃回収

マンションやアパートといった賃貸物件の経営は、長期的な収入が見込める資産運用の方法の1つです。

健全な賃貸経営を行うことができれば、毎月安定した収入を得ることができます。

しかし、アパートやマンションを建てたり、購入したりするだけでは収入を得ることはできません。

所有する物件の賃貸管理をきちんと行う必要があります。

賃貸管理会社の業務「建物管理」

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賃貸経営を行う際には、管理会社に物件の管理を委託するのが一般的です。

賃貸管理会社の業務内容には、大きく分けて建物管理と入居管理があります。建物管理とは、アパートやマンションなどの建物に関するメンテナンスのことをいいます。

例えば、共有部分であるエレベーターや階段、廊下などの清掃を行うことも建物管理になりますし、電気やガスなどの設備を定期点検したり、故障した際に修理を依頼したりといったことも建物管理に含まれます。

外壁にひび割れが生じ、塗装部分が剥がれたといった場合には修理が必要になります。

建築会社などに修理を依頼して、建物を健全な状態に維持することも建物管理の業務になります。

建物管理を怠ると、設備の状態が悪いことを理由に入居者が減ってしまうこともありますし、建物自体の資産価値も低下してしまいます。

賃貸管理会社の業務「入居管理」

入居管理とは、賃貸物件に入居する人に関わる管理のことをいいます。

入居管理には、入居者を募集したり入居を希望する人の審査をしたり、入居者からのクレームに対処するといった様々な業務があります。

敷金礼金や家賃の交渉などを行うこともあります。それからトラブルが発生した場合に対処することも入居管理の業務の1つです。

例えば、近隣住民との間で騒音の問題が起きたり、ゴミ出しのルールを巡ってトラブルになったり、ペット不可のアパートなのにペットを飼っていることが発覚した場合などに問題を解決する必要があります。

そういったトラブルを放置しておくと、他の入居者が出て行ってしまうこともあるのできちんと対処することが重要になります。

そして、入居管理で一番重要な業務に、家賃回収や滞納者への督促業務などがあります。

家賃の滞納が発生してしまうと、家主は当然ですが収入を得ることができません。

ローンの返済などがある場合に家賃収入が得られないと、大変な問題になってしまいます。

家主にとってきちんと家賃を回収することが、賃貸経営を行う上でとても重要なのです。

家賃の集金方法

入居者が支払う家賃の支払いには、様々な方法があります。

  • 入居者が家主の指定口座に直接振り込んで支払う方法
  • 入居者が管理会社の管理口座に振り込んで支払う方法
  • 口座振替によって管理会社が回収する方法
  • クレジットカードによる支払い方法

などです。

また、借主が家主や管理会社に家賃を持参するといったケースもまれにあるようです。どの支払い方法がいいかは、家主の考え方や管理会社の業務方針などによって違ってきます。

それぞれにメリットとデメリットがあります。入居者が家主の指定口座に振り込む方法は、家主にとっては家賃を確実に回収できるというメリットがあります。

しかし、家主自身が家賃の入金確認や滞納者の確認などを行わなければいけないので、事務手続きが発生します。

入居者が管理会社の口座に振り込む方法は、家賃の集金方法の中では一番オーソドックスな方法になります。管理会社が家主の代理として家賃回収を行い、管理報酬や立替分などを清算して家主に送金するのが一般的です。

この場合には管理会社が入金の確認を行うので、家賃の支払い状況を把握しやすいといったメリットがあります。

口座振替による回収は、管理会社が金融機関などのサービスを利用して口座から引き落としを行う支払い方法です。

自動引き落としになるので効率的な家賃回収を行うことができますが、軒数が多くないと金融機関では取り扱ってくれないことも多いので利用できる賃貸物件は限られてしまいます。

クレジットカードによる支払いは家賃を回収しやすいというメリットがありますが、手数料を支払わなければいけないので収益が減ってしまうというデメリットがあります。

そのため、取り扱っている管理会社はまだあまり多くありません。借主が家主や管理会社に直接持参する方法は、入居者とのコミュニケーションがとりやすいというメリットがあります。

ただ、銀行の入金明細のように自動的に記録が残るわけではないので、トラブルに発展しやすいといったことも考えられます。

賃貸管理会社が行う家賃回収

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賃貸管理会社はまず、家賃がきちんと入金されているかどうか入金確認を行います。

そして、入金されていなかった場合には、入居者に連絡をして家賃の支払いを促します。家賃回収で重要なのは、家賃の未入金が発生した際に早めに連絡をすることです。

勿論、入金されているにも関わらず入金の督促をしてしまってはいけないので、確実に入金確認を行う必要はあります。

ただし、入居者が家賃を入金するのを忘れてしまっていた場合、そのまま何の督促もないとついつい支払わなくても大丈夫という気持ちが働いて滞納が続いてしまうことがあります。

重度の滞納者を出さないためにも、早い段階で対処することが重要になります。賃貸管理会社が家賃の支払いを督促する際には、いつまでに入金できるのかなど具体的な日時を提示してもらうことが重要です。

こまめに連絡をすることで、支払わないといけないといった気持ちになります。

賃貸管理を依頼する場合、その多くに家賃回収や家賃督促などの業務が組み込まれています。
これは、賃貸管理会社が代行して行ってくれるので、大家さんが直接関わらないため安心と言えば安心ですが、いったいどのように回収を行っているのかは気になるところでしょう。
あまりに横暴な取り立てが行われているようなら、住民との関係も悪化してしまいますし、場合によっては早々に退去されてしまう可能性もあります。

まずは電話連絡

もし、期日までに家賃が支払われていなかった場合、管理会社は最初は電話連絡などで確認を取ります。うっかり振り込みを忘れていた場合や、給料日前などでうまくやりくりできなかった場合などは、入居者と連絡を取ることで確認すればすぐに支払われる可能性が高いでしょう。
大家さんが直接連絡を取るのはきまずいですし、毎月のことなので心労も大きくなってしまいます。
電話連絡などですぐに家賃が回収できれば、管理会社の負担も少なく済みます。

その後の入金確認

電話で連絡が取れた場合でも、すぐに入金されるとは限りません。
もし、すぐに家賃が支払えないという場合は、いつまでに入金可能かという約束を取り付けてくれ、その後も入金されるまで支払の確認を行いますので、大家さんは安心して待つことができます。
また、家賃保証が付与されている場合には、保証会社が代行して大家さんに家賃を支払っているので、家賃収入が安定していますが、その裏で滞納している入居者に対しては家賃回収が行われています。

郵便や口頭での支払い催促

電話で連絡が取れない場合や、なかなか支払いがされない場合などには、郵便で書面による催促や、直接会って口頭で催促がされることもあります。 書面や口頭になると記録や記憶に残りやすく、滞納していた入居者も家賃を支払わなければという気持ちが強くなってきます。

連帯保証人に連絡

入居者本人に支払う気がない場合や支払い能力がない場合、連帯保証人に連絡を取って支払いを促してもらうか、代わりに支払ってもらうことになります。 しかし、最近では保証会社を利用することが増えてきているので、保証人を立てない傾向にあり、この方法は実現できなくなっています。

内容証明郵便による督促

普通郵便による書面での催促にも応じない場合は、郵便で催促したことが記録として残る内容証明郵便で督促されます。
内容証明郵便で送られると、「支払わなければ法的手段を取る」ことが伝えられますので、滞納している人もなんとかして支払おうという気持ちになってくるでしょう。
実際に、ここまで来ても家賃が支払われない場合は、裁判を起こされることになります。

訴訟を起こして家賃を回収する

賃料などを請求する場合は、簡易裁判所で手続きが行える支払督促が利用できます。
これは、簡易裁判所の書記官が支払督促を出すという行為で、異議申し立てや支払いがされない場合には、滞納している家賃の強制執行が執り行われます。
また、少額訴訟の裁判を起こすこともできますので、長期的に家賃が滞納していて支払われない場合には、こういった法的手段を取って回収されるようになります。

回収実績や確認業務が安定している管理会社を選ぶ

裁判になると大ごとですし、入居者がそのまま住み続けられなくなって空き室が増えるといったデメリットも発生しますので、理想としては毎月滞納させずに家賃を支払ってもらうことが望ましいでしょう。
そのためには、毎月入金が確認されない場合は速やかに入居者に連絡を取り、長期間滞納させない工夫が必要です。
もちろん、どういった手段を取るかは管理会社によっても異なりますので、家賃の回収率やどういった方法を取るのか事前に聞いておき、信頼できる管理会社を選ぶことが重要になります。

家賃滞納への対応

ついうっかり家賃を支払うのを忘れてしまったという経験をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

支払い期限が休日などに重なって、期限が過ぎてしまったというような場合もあります。ですから家賃の滞納が1か月程度であれば、あまり心配する必要はありません。

しかし、家賃の滞納が2か月以上続いた場合には、ずっと忘れているという可能性は低くなります。家賃回収の方法は、賃貸管理会社によっても差があります。

大手の管理会社の場合には、督促業務やクレーム対応などは別会社に委託しているといったこともあります。別会社に委託するのが悪いというわけではありません。

督促のプロなのでノウハウがあり、問題解決につながりやすいといった面もあります。しかし、タイムラグが発生するため、家賃回収に時間がかかってしまうといった面もあります。

また、中小規模の賃貸管理会社や小規模の賃貸管理会社の場合には、家賃回収や督促業務も通常の社員が行っています。通常の賃貸管理業務に追われて、督促まで手が回らないといったこともあります。

その一方で、普段から入居者に接している担当者が行うので、スムーズに家賃回収ができるといったメリットもあります。

規模が小さい管理会社がいいか大手がいいかは一概にはいえませんが、社内の連携がスムーズで情報が共有化されているかどうかもポイントになります。

家賃の滞納が続く場合

家賃の滞納が続く場合には、本人及び連帯保証人に対して督促状を送付することになります。

滞納期間が長引くにつれて家賃回収は難しくなっていきますので、できるだけ早い段階で送付することが重要です。督促状には、請求額や支払い期限、振込先などを明記しておきます。

期限までに支払わなければ、法的措置をとることなども記載しておくと家賃回収がスムーズに進む場合もあります。

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