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賃貸住宅紛争防止条例と神奈川県の対応

賃貸住宅紛争防止条例と神奈川県の対応

横浜で賃貸管理を行うなら、ぜひ知っておきたいことのひとつに、東京で施行されている賃貸住宅紛争防止条例と神奈川県の対応方針があります。

近年、賃貸物件の管理で多く見られる、入居者退去時における賃貸物件の原状回復とそれに伴う敷金計算に関するトラブルを防止することを目的として賃貸住宅紛争防止条例が定められました。

賃貸住宅紛争防止条例とはどのような内容か、また神奈川県の対応はどうなっているのか、具体的な負担内容といった気になる点を順番に説明します。

賃貸住宅紛争防止条例とは

賃貸住宅紛争防止条例とは、貸主側が借主側に対し、「トラブルが予測される事柄について前もってはっきりと明示し、原状回復や修繕の費用についての説明義務を負う」と定めた条例です。

この条例は、国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」をもとにして作られています。東京都で賃貸管理を自分で行っているなら、自分がこの責務を果たさなければなりません。

この条例は東京都内だけに効力がありますが、近隣の県(神奈川・埼玉・千葉)もこの条例を受け、それぞれ対策を表明しています。では横浜市が属する神奈川県の場合はどのような対応をしているでしょうか。

神奈川県の対応

神奈川県では2004年に「建物賃貸借の重要事項説明等について」※1という内容を発表し、圏内の宅地建物取引業者に対して、ガイドラインの遵守を呼び掛けています。条例のような拘束力はありませんが、入居者とのトラブルを予防するためにも、重要事項や特約の内容についての事前説明はしっかり行ってきたいものです。

定められているガイドラインでは、原状回復において貸主が負担となるものと借主が負担になるものについて整理して記載されています。その内容も確認しておきましょう。

参考:※12004年 神奈川県 「建物賃貸借の重要事項説明等について」

負担になる内容について

入居者が退去する際の原状回復において、ガイドラインで示されている貸主が負担となる内容と借主が負担になる内容は以下の通りです。

《貸主が負担となる内容》

  • 次の入居者を獲得するために行う畳や網戸の交換、カギの交換、浴槽の取り換え
  • 家具など重いものを置いていたことによる床やカーペットのへこみ
  • エアコン設置のために開けた壁の穴
  • フローリングのワックスがけや水回りのハウスクリーニング
  • 耐用年数を超えた設備の故障や使用不能状態
  • 網入りがガラスの亀裂(構造上自然に発生するもの)
  • クロスの日焼け
  • 建物構造的な欠陥による畳やフローリングの変色など

《借主が負担となる内容》

  • 生活時の不注意により雨が吹き込んできた場合などのフローリングの色落ち
  • ポスターを貼った時に壁に空いた穴や手入れ不行き届きで結露や飲みこぼしによってできたカビやフローリングのシミなど
  • 風呂やトイレなどの設備破損
  • 引っ越し作業や模様替えによるフローリングの傷跡
  • ペットによる柱や壁などのキズ
  • 拭きこぼしなどの清掃不良でコンロに残る焦げ跡

ガイドラインで定められている以上の原状回復の金銭負担を借主に求める場合には、特約を定める必要があります。特約を定める際に注意する点についても見ていきましょう

特約を定める際に注意する点

入居者と結ぶ賃貸契約で、原状回復についてガイドラインで定められている以上の負担を借主に求める場合、特約を結ぶ必要があります。しかし、特約を結べば必ず有効になるというものでもなく、以下の条件をすべて満たしていないと効力について争いが起こる可能性がありますので注意しましょう。

1.特約の必要があり、客観的、合理的理由が存在すること(暴利となっていないか)
2.借主が、この特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識済み
3.借主が特約による義務を負担すると意思表示していること

これらの点を踏まえて、特約をきちんと説明し、借主が説明を聞いた上で義務を負担することを意思表示した証拠を残しておくようにしてください。

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