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適切な賃料設定の方法

適切な賃料設定の方法

賃貸管理において、適切な賃料設定は重要です。賃料を決定する要素は、「利回り」「収益」「競合との比較からみた賃料の算出」「物件そのもの魅力と周辺環境」の4点ですので、それぞれについて説明します。

利回り(利回り法による賃料の求め方)

すでにある賃貸物件にて、社会情勢などによって賃料を見直す際に、利回りから適正な賃料を計算して求めます。計算式は以下の通りです。

・((土地+建築費用)×継続賃料利回り+価格時点における必要諸経費)÷12ヵ月÷戸数=賃貸料平均額

収益(積算法による賃料の求め方)

新規に賃貸物件を建てた場合は、収益に着目して「積算法」を使って賃料を求めます。積算法の計算式は以下の通りです。

・((土地+建築費用)×期待する利回り+年間の諸経費)÷12ヵ月÷戸数=賃貸料平均額

競合との比較からみた賃料の求め方

ここまでは、いわば机上での計算で求めた賃料です。しかし、この計算結果が、実際に周辺の競合物件や物件そのものの魅力、周辺環境とあまりにも不釣り合いだと、入居者が集まらないという結果に直結します。

入居者が物件を決めるポイントは、競合物件と比較してより自分の希望に合っているかどうかです。比較をしない入居者はほとんどいないと言って良いでしょう。このことから言っても、賃料を決める際に、周辺の競合調査は必須です。

競合調査の結果、自分の賃貸物件の相場はこれぐらいだという価格帯が見えてきます。その賃料が、利益や利回りを考えた賃料との間に大きな開きがある場合、賃料を見直すか何らかの付加価値をつけて物件そのものの魅力を上げる必要があります。

賃料が周辺競合に比べて割安なら、競合レベルよりも少し下ぐらいまで賃料を上げてもいいでしょう。逆に割高なら、付加価値をつけてそのギャップを埋めるか、賃料を下げる方向で見なす必要があります。

物件そのもの魅力と周辺環境からみた賃料の求め方)

最後に賃料を決める要素は、物件そのものの魅力と周辺環境です。競合調査をする際に、可能な限り以下に示す要素を調査しておくと、適切な賃料を決めやすいでしょう。

《ハード面の要素》

  • 構造(アパートorマンション)
  • 面積と間取り(部屋数や和室or洋室)
  • 風呂・トイレ(風呂トイレ別が人気・ウォシュレットの需要も)
  • 位置(何階か、角部屋か)
  • 築年数(新築が最も高く、後は年数が経過するほど安くなる)
  • 設備(エアコンなどの家電がどこまで付属しているか、洗濯機置き場、コンロ、インターネット)
  • 建物(敷地内駐車場、セキュリティー、宅配ボックス)

《環境面の要素》

  • 最寄駅からの距離
  • ターミナル駅である横浜駅へのアクセス
  • スーパー・コンビニまでの距離(最寄駅との道中にあるか)
  • 若いファミリーや新婚の場合は学校などの教育環境も重視
  • 治安面

《金銭面の要素》

  • 敷金礼金があるか
  • フリーレントの期間があるか

《ソフト面の要素》

  • 2人でも住めるか
  • ペット可か(特に猫可は少ない)
  • 学生専用か
  • 女性専用か
  • 楽器が使えるか

非常に多くの要素が絡み合い、賃料は決まります。これらの要素をよく比較検討して賃料を決めましょう。

今のままでは競争力が弱いと感じた時の対策

収益などを考慮して算出した賃料と、競合調査で算出した賃料を比較して競争力が弱いと感じた時は、いくつか施策を練って物件の魅力を上げましょう。

  • 一時的費用(敷金・礼金など)の割引を考える
  • ペット可や女性専用など、その地域で求められていそうな設定を付加する
  • 競合と比較しながら優位になりそうな設備を追加する(宅配ボックス、ウォシュレットなど)

家賃を下げるのは最終手段ですし、その賃貸物件を売却することを考えるなら、なおのこと家賃を下げるのはNGです。うまく工夫して、入居者もオーナーも喜べる賃料設定をしましょう。

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