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賃貸市場の動向と対策

近年「より質の高い賃貸住宅」が、求められるようになってきています。

今回は資産運用や投資の一環としてマンション運営を検討している方たちに、ぜひ知っていただきたい賃貸市場の動向について、ご紹介します。

黙っていても儲かる不動産投資時代の終焉

終焉

もともと日本は、持ち家戸建てが中心の住宅形態でした。高度経済成長期には、持ち家率の増加とともに、借家の供給も急激に増え始めます。

その後、マンションの「分譲住宅」という新しい形態ができ、人口・世帯数ともに増加し続けた高度成長期、安定成長期を迎え、借家のニーズが増加。

貸家共同住宅と呼ばれるマンションやアパートの供給も増えていき、オーナーは入居者確保に苦労することがない時代でした。

ですが、少子高齢社会に転じると共に世帯数・人口の減少が進み、今では賃貸物件のニーズは減少傾向にあります。

賃貸市場の動向としては、人口減少にともなう空き家が増え、そこに投資としてアパートやマンションを建築するケースが増加。

結果として空室率が上がり、家賃相場下落が起こっています。

賃貸物件運営は、今非常に難しい時代を迎えようとしているのです。

それでは不動産オーナーは、収益を上げるためにはどのようなマンション運営を行えばいいのでしょうか。

賃貸管理会社を味方につける

握手とお金

物件がたくさんあればあるほど、借り手は「選ぶ」ことができるようになります。

そうなった時に、自分が借りる立場にあったら、どのようなことを考えるでしょうか。

設備が充実していること、綺麗な状態であること、新しいこと、駅から近いこと――さまざまな条件が考えられると思います。

オーナーが自主管理を行っている場合は、定期的に物件の設備見直しや、リフォームなどを行い、借り手がつくように工夫するのも一つの方法です。

ただ、自主管理の場合は仲介業者が保有している物件とエリアが重なっていると、自社が管理している物件を優先的に紹介するケースもあり、なかなか借り手がつきにくいというデメリットも出てきます。

そういった対策のひとつとして、賃貸管理会社に委託管理を依頼することで、借り手がつきやすくなるというメリットもあるのです。

賃貸管理会社の手を借りる

ただ、賃貸管理会社に管理を委託さえすれば何とかなるのかと言うと、決してそうではありません。

「賃貸管理会社に委託しよう!」と決めたら、その管理会社を厳選する必要がでてきます。

近年、都心部ではデザイン性の高い物件や、機能性が高く、住みやすさが一番に考えられている物件に対するニーズが高まっています。

「夢のマイホームを」という時代も終わり、それに代わって「賃貸」という自由な生活を選択する人たちも多くなってきました。

ここまで読むと「賃貸物件のニーズは多い」と理解されてしまうかもしれませんが、少子高齢社会を迎え、物件は余っている傾向にあります。

競合する賃貸物件が多い中、入居者が満足して物件に留まってくれるようにするためには、賃貸管理会社の腕が必要となります。

ノウハウと専門的な知識を持つ賃貸管理会社に委託することが、スムーズな賃貸経営への第一歩と言えるでしょう。

賃貸管理会社選びには難しい面も

賃貸管理会社を選ぶ時、どのように比較検討すればいいのでしょうか。

地域密着型の不動産会社か、大手不動産会社どちらがいいのかなど、悩むこともあるでしょう。

地域密着型の賃貸管理会社は、地元の物件情報に精通しているため、入居者集めには強いという面もあります。

また、フットワークが軽く、ちょっとしたトラブルや入居者対応は非常にスピード感を持って取り組んでくれるケースが多いようです。

多少の融通は利かせてくれる面も、魅力と感じるオーナーも。

ただ、賃貸管理会社によっては規模があまり大きくないがゆえ、教育体制が整っておらず担当者次第で管理のクオリティがまちまちであったり、一つひとつの物件に割くパワーがあまりなく、物件ポータルサイトに情報をアップする文言や、物件紹介写真といった集客に欠かせないポイントを押さえられていないケースもあります。

大手賃貸管理会社の場合はネームバリューがあるため、集客力はやはり抜群であり、管理の質がある程度のレベルで保たれている点は大きな魅力と言えるでしょう。

ただ、配置換えなどによる担当者の入れ替わりがあるため、信頼関係を築くのが困難なケースも。

また、クレームなども担当店舗ではなく一度本部を通すため、トラブルに即時対応してもらえないというデメリットもあります。

「どの賃貸管理会社が優れている」とは、一概には言えないため、自分の感覚に近い管理を行ってくれる管理会社を吟味するためには慎重に、何度も足を運ぶことをお勧めします。

入居者が求める「より質の高い賃貸物件」も、エリアによってニーズは違います。

入居希望者からすると今は物件が潤沢にあり、選ぶことができる時代。

上手にそのニーズを把握して運営していくことが、今後の賃貸物件運営に欠かせない対策と言えるのではないでしょうか。

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